Экономический факультет

Кафедра Политической экономии

Курсовая работа

На тему: «Рынок земли в РФ»

Выполнила:

Студентка 101 группы

Дневного отделения

Факультета экономики и финансов

Андреева Е.А.

Научный руководитель:

 К.Э.Н., доцент Рахаева В.В.

Москва 2015

Содержание

Введение. 3

Глава 1. Теоретические основы рынка земли. 5

1.1    Земля как особый фактор производства в сельском хозяйстве. 5

1.2    Понятиеॱ рынкаॱ земли и его специфика. 8

1.3    Основные сегменты земельного рынка. 12

Глава 2. Современное состояние рынка земли в Российской Федерации. 16

2.1 Анализॱ современногоॱ земельного рынка в РФ.. 16

2.2 Эффективность использования земельॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ. 18

2.3 Оценка сельскохозяйственных земель. 23

Главаॱ 3. Основныеॱ направленияॱ совершенствованияॱ иॱ перспективы развития рынка земли в России. 32

3.1 Проблемы государственногоॱ регулированияॱ земельных отношений и сельского хозяйства. 32

3.2 Мировой опыт управления земельным рынком. 36

3.3 Тенденцииॱ иॱ приоритетныеॱ направления развития земельного рынка вॱ РФॱ. 42

Заключениеॱ. 46

Библиографический список. 49

Приложение. 52

 

Введение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - наиважнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности всякого государства. Земельный рынок форми­рует условия, стимулирующие результативное применение земли, и вынуж­дает отдельных субъектов отказаться от части земли либо от каждого участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом ста­бильности. Восполнение недостатков рынка – главная задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обяза­тельств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Видимо, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение задач аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той либо иной форме отношения собственности на землю.

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. Поэтому проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых.

Выбранная тема курсовой работы особа актуальна в современных условиях. После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Большое внимание должно уделяться перспективам становления рынка земли. Острым вопросом стоит распределение и использование земель сельхоз назначения. 

Спецификой данного рынка является то, что число земли ограни­чено.

Целью данной курсовой работы является изучение рынка земли, предложение направлений его развития. Основными задачами при написании, являлись:

- анализ современного состояния рынка земли РФ.

- необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.

- предложение путей совершенствования земельного рынка.

Объектом рассмотрения, в курсовой работе, является земельный рынок РФ.

При решении данных задач использовались аналитический, экономико-математический, статистический, табличный методы.

Предметом является рынок земли, его состояние и факторы, которые оказывают существенное влияние на цену земли и сельскохозяйственную продукцию.

Структурно работа подразделяется на: введение, три главы основной части, заключение, библиографический список и приложения.

При написании работы использовались материалы по данной теме, взятые из литературы, интернет ресурсов и изданий периодической печати.

Глава 1. Теоретические основы рынка земли.

1.1           Земля как особый фактор производства в сельском хозяйстве.

В широком смысле слова «земля» включает все полезности, которые даны человеку природой, все даровые блага природы, которые применимы в производственном процессе и над объемом которых человек не властен.

В данный фактор производства входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения минералов, источникиॱ водыॱ иॱ тॱ. дॱ. Кॱ землеॱ относится не только твердая поверхность планетыॱ, полезныеॱ ископаемыеॱ, ноॱ иॱ силаॱ воды и ветра, энергия солнца, климат иॱ дрॱ. Всеॱ этоॱ характеризуетсяॱ определеннымиॱ размерамиॱ, объемамиॱ, плодородиемॱ иॱ т. д.

Такимॱ образомॱ, кॱ производственномуॱ факторуॱ «земляॱ» относятся все силы природы, необходимые либо пригодныеॱ вॱ перспективеॱ дляॱ производстваॱ экономическихॱ благ в целях удовлетворения потребностей человека [15].

Особенностьॱ землиॱ какॱ фактораॱ производстваॱ вॱ томॱ, что Земля проявляет себя, как исключительноॱ уникальныйॱ объектॱ: плодородиеॱ делаетॱ ееॱ одновременноॱ иॱ средством, и предметом труда, аॱ вॱ частиॱ восстановленногоॱ иॱ темॱ болееॱ приращенногоॱ плодородияॱ онаॱ выступает в качествеॱ продуктаॱ труда. Предметом труда земля становится тогда, когда труд и другие средстваॱ трудаॱ используютсяॱ на создание необходимых для растений условий роста и формирования полноценногоॱ урожаяॱ (вспашкаॱ, посевॱ семянॱ, междуряднаяॱ обработкаॱ, рыхлениеॱ), аॱ также поддержание или приращениеॱ плодородияॱ (внесениеॱ минеральныхॱ иॱ органических удобрений или формирование самого поля обрабатываемой землиॱ, выравниваниеॱ поверхностиॱ, напримерॱ, упорядочениеॱ границॱ, очисткаॱ отॱ камней и т.д.). Поॱ этойॱ причинеॱ плодородныеॱ свойстваॱ земли уже не могут рассматриваться как природный дарॱ: вॱ меруॱ расходуемыхॱ наॱ приращениеॱ ееॱ плодородияॱ ресурсовॱ, она продукт труда [11].

Вॱ качествеॱ средстваॱ трудаॱ земляॱ выступаетॱ благодаряॱ ееॱ плодородной способности, позволяющей выращивать растенияॱ заॱ счетॱ необходимыхॱ дляॱ этогоॱ биологическихॱ ресурсовॱ, тॱ.е. соединенным расходованием энергииॱ естественногоॱ природногоॱ циклаॱ иॱ затратамиॱ живого и овеществленного труда. В этом своемॱ качествеॱ земляॱ какॱ средствоॱ трудаॱ - бесплатныйॱ дарॱ, ничего не стоит людям. Еслиॱ неॱ считатьॱ приращенногоॱ плодородияॱ, онаॱ какॱ быॱ даровое средство производства, не требующееॱ, якобыॱ, вॱ отличиеॱ от других, средств, используемых в производстве, ни капитального, ниॱ текущегоॱ ремонтаॱ, ниॱ технического ухода [10].

В отличии от других факторов производства земляॱ имеетॱ неограниченныйॱ срокॱ службыॱ иॱ приॱ правильномॱ возделыванииॱ можно повысить качество данногоॱ ресурсаॱ. Такжеॱ продуктыॱ созданныеॱ природойॱ являютсяॱ первичнымиॱ факторамиॱ производства. И еще однаॱ особенностьॱ земли – ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. Возможности расширенияॱ сельскохозяйственныхॱ площадейॱ весьмаॱ незначительныॱ. Факторамиॱ, влияющимиॱ на предложение земли, являются плодородие иॱ положениеॱ. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в видуॱ землюॱ определенного качества, расположенную в определенном месте [19].

Таким образом, невоспроизводимость (ограниченность) лучшихॱ земельॱ иॱ их неперемещаемость объективно формируют особый тип монополии в обществе — монополиюॱ наॱ землюॱ как на объект хозяйства. Этой монополией обладают те, кто ведетॱ хозяйствоॱ наॱ лучшихॱ земляхॱ. Этаॱ-тоॱ монополияॱ и является причиной дифференциального доходаॱ, достающегосяॱ землепользователюॱ иॱ превращающегосяॱ вॱ дифференциальнуюॱ ренту при условии его передачи землевладельцуॱ [13].

Вॱ узкомॱ смыслеॱ словаॱ подॱ рентойॱ понимаетсяॱ цена земли, уплачиваемая арендатором ееॱ собственникуॱ за возможность производительного использования земельного участка. Земельная рента — доход, получаемый земельнымиॱ собственникамиॱ вॱ видеॱ платыॱ заॱ пользованиеॱ землейॱ. Земельнаяॱ рента представляет частный случайॱ экономическойॱ рентыॱ [4].

Земельнаяॱ рентаॱ представленаॱ двумяॱ основнымиॱ видамиॱ:

-дифференциальной рентой;

-абсолютной рентойॱ.

Земельныеॱ участки расположены в различных природно-климатических зо­нах: одни в благоприятныхॱ, другиеॱ вॱ неблагоприятныхॱ, гораздоॱ худшихॱ усло­виях. Отличаются земли и по местоположениюॱ: некоторыеॱ расположены вблизи крупных городов и транспортных артерий, другие лежат на отдаленныхॱ территорияхॱ.

Вместеॱ сॱ темॱ следует иметь в виду, что земельный фонд страныॱ ограниченॱ, тॱ.еॱ. какॱ всей земли вообще, так и земельных участков определенногоॱ качеॱ­стваॱ имеетсяॱ ограниченноеॱ количество.

Хозяйства, работающие на лучших землях или территориальноॱ наиболееॱ близкоॱ расположенныеॱ кॱ рынкуॱ, находятсяॱ вॱ выгодномॱ положении по сравне­ниюॱ сॱ хозяйствамиॱ наॱ худшихॱ илиॱ отдаленныхॱ участкахॱ, посколькуॱ ихॱ из­держки значительноॱ нижеॱ. Это дает возможность извлекать дополнительный доход, получивший название дифференциальной ренты I (естественноеॱ плодородиеॱ землиॱ) [3].

Кромеॱ естественногоॱ плодородияॱ землиॱ существует экономическое плодоро­дие. Оно связаноॱ сॱ последовательнымиॱ дополнительнымиॱ вложениямиॱ вॱ нееॱ капиталаॱ и отражает интенсивный путь развитияॱ сельскохозяйственногоॱ производстваॱ. Хозяйстваॱ, эффективноॱ использующиеॱ капитальныеॱ вложенияॱ иॱ ведущиеॱ интенсивное производство, получаютॱ дифференциальнуюॱ рентуॱ II.

Абсолютнаяॱ рентаॱ является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условияхॱ существованияॱ наॱ нечастнойॱ собственностиॱ [1]. Сॱ однойॱ стороны, частная собственность на землю исключаетॱ свободнуюॱ миграциюॱ капиталаॱ вॱ сельскоеॱ хозяйствоॱ. Сॱ другойॱ стороныॱ, величина пригодных дляॱ сельскохозяйственногоॱ использованияॱ земельныхॱ угодийॱ ограниченаॱ. Вॱ этихॱ условиях землевладельцы запрашивают арендную платуॱ заॱ любыеॱ земельныеॱ участкиॱ, аॱ арендаторыॱ устанавливаютॱ завышенные цены на сельскохозяйственную продукциюॱ, чтобыॱ иметь возможность заплатить эту арендную плату.

Распределение земельной ренты между субъектамиॱ сельскохозяйственногоॱ производстваॱ зависит от типа ренты. Дифференциальная рента I в полном объеме принадлежитॱ землевладельцуॱ, посколькуॱ онॱ устанавливаетॱ арендную плату на уровне, учитывающем качество участков землиॱ. Дифференциальнаяॱ рентаॱ II являетсяॱ результатомॱ усилийॱ арендатора и полностью присваивается им. Абсолютная рентаॱ присваиваетсяॱ землевладельцемॱ вॱ форме арендной платы за обладание абсолютно ограниченным ресурсом [7].

Аренднаяॱ платаॱ — этоॱ вознаграждение за пользование землей вместе с находящимися на ней постройкамиॱ, оборудованиемॱ, инвентаремॱ. Платаॱ заॱ этиॱ компонентыॱ рассматривается как процент, потому что передаетсяॱ вॱ пользованиеॱ факторॱ «капитал», а не земля.

Арендная плата и рента совпадаютॱ, еслиॱ наॱ арендуемойॱ земле ранее не осуществлялись капиталовложения, связанные с определенными сооружениямиॱ, постройкамиॱ иॱ тॱ.п. В противном случае арендная плата, помимо ренты, включаетॱ вॱ себяॱ выплатуॱ процентаॱ наॱ вложенныйॱ капиталॱ, а также амортизационные отчисления наॱ основнойॱ капиталॱ. Этоॱ можноॱ записатьॱ вॱ следующемॱ видеॱ:

АПॱ = R + r + А осн.капॱ,

Гдеॱ АП - арендная плата;

R - рента,

r - процент;

А осн.кап – амортизация основного капиталаॱ, переданногоॱ вместеॱ сॱ землейॱ [33].       

1.2           Понятиеॱ рынкаॱ земли и его специфика.

В современнойॱ экономикеॱ рынокॱ землиॱ определяетсяॱ, какॱ рынокॱ природныхॱ ресурсов, необходимых для производства товаровॱ иॱ услугॱ ноॱ такжеॱ рынокॱ землиॱ можноॱ определитьॱ, как совокупность юридических-правовыхॱ иॱ экономических отношений, возникающих между субъектами такого рынка в процессе оборота земельныхॱ участковॱ: ихॱ арендыॱ, обменаॱ, куплиॱ-продажиॱ, залогаॱ, даренияॱ и наследования. Также рынокॱ землиॱ - особоॱ ответственнаяॱ экономическаяॱ структураॱ национальногоॱ хозяйства. Его организация и эффективное функционированиеॱ должныॱ базироватьсяॱ на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынкеॱ, такॱ какॱ рынокॱ земли является инструментом аграрной политики и политики по использованиюॱ земельныхॱ ресурсовॱ [9].

Рынокॱ земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъектыॱ, аॱ такжеॱ правовыеॱ нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой дляॱ рынкаॱ строительстваॱ иॱ реконструкцииॱ объектовॱ недвижимости и бизнеса, поэтому он во многомॱ определяетॱ возможностьॱ ихॱ ростаॱ. Наличиеॱ системыॱ законодательных актов, регулирующих земельные отношения являетсяॱ признакомॱ развитогоॱ рынка.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связаноॱ сॱ тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупатьॱ илиॱ продаватьॱ поॱ заранееॱ установленнымॱ образцамॱ, так как на ценообразование, на продаваемуюॱ иॱ покупаемуюॱ землюॱ какॱ объектॱ товарных отношений влияют различные факторы [21]. Все этиॱ обстоятельстваॱ определяютॱ сложнуюॱ функциональноॱ-организационнуюॱ структуруॱ, земельногоॱ рынкаॱ, где помимо основных участниковॱ рынкаॱ — продавцаॱ и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структурॱ, фондовыхॱ институтовॱ, агентовॱ поॱ операциям с землей, землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторовॱ, инвесторовॱ, страховщиковॱ, юристов и так далее.

В рыночной экономике земля, как иॱ любоеॱ другое благо, приносящее доход, является товаром. Поэтому земля как покупается, такॱ иॱ продаетсяॱ. Этаॱ связьॱ характеризуется спросом и предложением [30].

Предложение земли ограничено неॱ толькоॱ наॱ макроॱ-, ноॱ и на микроуровне.

Для большинства ферм расширение неॱ толькоॱ вॱ краткосрочномॱ, ноॱ и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудностиॱ. 

Факторамиॱ, влияющимиॱ наॱ предложениеॱ земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда говорятॱ обॱ ограниченностиॱ землиॱ, имеютॱ вॱ видуॱ землю определенного качества, расположенную в определенномॱ местеॱ. Естественноॱ, чтоॱ количествоॱ хорошейॱ землиॱ вокругॱ конкретногоॱ крупного города или дажеॱ отдельнойॱ фермыॱ ограниченноॱ вдвойнеॱ: иॱ поॱ качествуॱ иॱ по количеству [27]. 

Фиксированный характерॱ предложенияॱ землиॱ означает, что кривая предложения абсолютно неэластична (см. рисунок 1, где P- ценаॱ землиॱ, Q- площадьॱ землиॱ). Этоॱ означаетॱ, чтоॱ предложениеॱ землиॱ неॱ может быть увеличеноॱ дажеॱ вॱ условияхॱ значительногоॱ роста цен на землю.

Рисунок 1. Предложение землиॱ

Дляॱ тогоॱ чтобыॱ определитьॱ, какаяॱ ценаॱ реальноॱ устанавливается, необходимо проанализировать спрос, которыйॱ вॱ данномॱ случаеॱ играетॱ активную роль, ведь только от него будет зависетьॱ уровеньॱ ценॱ наॱ землюॱ. 

Спрос на землю (как и на всякий ресурсॱ) зависитॱ отॱ производительности (продуктивности) земли и от спроса на производимую с помощьюॱ землиॱ продукциюॱ. Когдаॱ говорятॱ оॱ спросеॱ наॱ землюॱ, то различают сельскохозяйственный спросॱ иॱ несельскохозяйственный спрос (Рисунок 2). Если сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от качестваॱ, плодородияॱ земли, то несельскохозяйственный спрос зависит от местоположения участка, богатства имеющихся наॱ немॱ природныхॱ ресурсовॱ.

Сельскохозяйственныйॱ спросॱ наॱ землюॱ являетсяॱ вॱ условиях развитого рыночногоॱ хозяйстваॱ производнымॱ от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукциюॱ растениеводстваॱ, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородияॱ почвыॱ иॱ возможностиॱ егоॱ повышенияॱ, аॱ такжеॱ местоположение – степень удаленности от центровॱ потребленияॱ продовольствияॱ и сырья [18]. 

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородияॱ землиॱ. Главное для него – местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение вॱ крупныхॱ городахॱ.

 

Рисунокॱ 2. Совокупныйॱ спросॱ наॱ землюॱ

D = D_схॱ + D_{нессхॱ}, 

гдеॱ

D — совокупныйॱ спрос;

D_сх — сельскохозяйственный спросॱ;

D_несхॱ— несельскохозяйственныйॱ спросॱ

Криваяॱ сельскохозяйственногоॱ спросаॱ наॱ землюॱ D_cx будетॱ иметь отрицательный наклонॱ. Этоॱ связаноॱ сॱ темॱ, чтоॱ поॱ мереॱ вовлечениеॱ земли в хозяйственный оборотॱ (приॱ данномॱ уровнеॱ развитияॱ техникиॱ иॱ технологииॱ) мыॱ должныॱ будем переходить отॱ лучшихॱ по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спросаॱ D_несхॱ такॱ жеॱ имеетॱ отрицательный наклон, так как связана главным образом сॱ местоположениемॱ, иॱ здесьॱ такॱ жеॱ естьॱ своиॱ ограниченияॱ, такॱ как приходится использоватьॱ ноॱ толькоॱ землиॱ вॱ центреॱ городаॱ (напримерॱ, дляॱ жилищногоॱ строительства и офисовॱ), ноॱ иॱ наॱ окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения поॱ горизонталиॱ кривыхॱ сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса [8].

1.3           Основные сегменты земельного рынка.

Сегментирование рынкаॱ – этоॱ разделениеॱ рынкаॱ наॱ однородныеॱ группыॱ показателейॱ. Существуетॱ ряд критериев и признаковॱ, поॱ которымॱ можноॱ проводить сегментирование рынка земли [22].

Земельный рынок может быть сегментированॱ поॱ следующимॱ критериямॱ. Вॱ зависимостиॱ отॱ категорииॱ земель различают земли:
• сельскохозяйственного назначенияॱ;
• населенныхॱ пунктовॱ;
• промышленностиॱ иॱ иногоॱ специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектовॱ;
• лесногоॱ фондаॱ;
• водногоॱ фондаॱ;
• запасаॱ. 
Даннаяॱ классификация характеризует возможности гражданского оборота, тॱ.еॱ. совершенияॱ сделокॱ куплиॱ-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимисяॱ кॱ различным категориям земель. Также данная классификация используется для выявления состояния земельногоॱ рынкаॱ черезॱ анализ таких показателей, как количество произведенных сделок с земельными участкамиॱ заॱ определенныйॱ промежутокॱ времени, цены и площади совершенных сделок. Структура сделок сॱ земельнымиॱ участкамиॱ представленаॱ вॱ таблицеॱ (Приложениеॱ 1) [44]. 
Вॱ  зависимостиॱ отॱ вида разрешенного использованияॱ земельныеॱ участки могут быть предназначены:
• для индивидуального жилищного строительства;
• коттеджного строительства; 
• веденияॱ личногоॱ подсобногоॱ или крестьянско-фермерского хозяйства;
• размещения объектов коммерческого назначения;
• прочего использованияॱ. 
Сегментированиеॱ земельныхॱ участковॱ, исходяॱ изॱ видаॱ разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью землиॱ иॱ возможностьюॱ дальнейшегоॱ развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот критерийॱ важенॱ приॱ анализеॱ аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретногоॱ земельногоॱ участкаॱ [22]. 
Вॱ зависимостиॱ отॱ вида права на земельные участки:
• право собственностиॱ;
• правоॱ аренды;
• право постоянного бессрочного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• сервитут.

Правоॱ собственностиॱ наॱ земельныйॱ участокॱ, зарегистрированноеॱ вॱ установленномॱ порядкеॱ, определяетॱ возможности проведения сделокॱ сॱ данным участком на земельном рынке. 

Также существует критерий сегментации рынка вॱ зависимостиॱ отॱ расстоянияॱ отॱ областныхॱ иॱ районныхॱ центровॱ. Например, в Московском регионеॱ принятаॱ классификацияॱ удаленностиॱ земельныхॱ участковॱ от Московской кольцевой автомобильной дороги.

Несмотря наॱ престижностьॱ иॱ удобствоॱ ближайшегоॱ Подмосковья, в последнее время все больше покупателей проявляютॱ интересॱ кॱ удаленным землям Московской области. Там существуют свои преимущества: неограниченный размерॱ земельныхॱ участковॱ, лучшаяॱ экологияॱ, наличиеॱ большойॱ воды. 
В зависимости от размера различаютॱ земельныеॱ участкиॱ:
• мелкиеॱ доॱ 0,5 гаॱ;
• средниеॱ 0,5-5 гаॱ; 
• большиеॱ 5-20 га;
• крупные свыше 50 гаॱ. 
Следующимॱ ценообразующим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желанияॱ потенциальныхॱ инвесторовॱ иॱ частныхॱ лицॱ расходятсяॱ вॱ зависимости от целей использования землиॱ. Площадиॱ болееॱ 20 соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство иॱ свободуॱ. Участокॱ свышеॱ 50 сотокॱ достаточноॱ большаяॱ редкостьॱ дляॱ ближнегоॱ Подмосковья.
В зависимостиॱ отॱ степениॱ развитостиॱ инфраструктурыॱ (наличияॱ коммуникацийॱ) земельныхॱ участков; 
• электроснабжение;
• водоснабжение;
• газоснабжение; 
• теплоснабжениеॱ;
• канализацияॱ; 
• прочие коммуникации. 
Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитостиॱ инфраструктурыॱ. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели наॱ неосвоенныхॱ. Рынок земли в отличие от большинства рынков менее организован и отличаетсяॱ отॱ конкурентногоॱ рынка [41].

Глава 2. Современное состояние рынка земли в Российской Федерации.

2.1 Анализॱ современногоॱ земельного рынка в РФ.

Земельно-ресурсный потенциал России – это 1712 миллионов гаॱ Землиॱ (12,5% мировойॱ территорииॱ) иॱ 420 миллионовॱ га континентального шельфа. На территории России сосредоточеноॱ 55% запасовॱ черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных породॱ; разведанныеॱ запасыॱ энергоносителейॱ, которыеॱ находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасовॱ.  Обеспеченностьॱ Россииॱ земельнымиॱ ресурсами – важнейший экономический и политический фактор развития общественного производстваॱ. Структуруॱ земельॱ поॱ категориямॱ можноॱ рассмотреть в следующей диаграмме (Приложение 2).

Одну изॱ важнейшихॱ частейॱ составляют земли сельскохозяйственного назначения. К ним относятся земли, систематически используемыеॱ дляॱ производстваॱ сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ (Приложениеॱ 3). Кажетсяॱ, чтоॱ сельскохозяйственныхॱ площадейॱ более чем достаточноॱ (22,6%), ноॱ приॱ условииॱ, чтоॱ технологииॱ использованияॱ сельскохозяйственных земель принципиально не изменяется, аॱ ростॱ населения земли сохраниться, то к 2050 году потенциал земель сельскохозяйственного назначения будетॱ исчерпанॱ [27].

Несмотря на свои запасы сельскохозяйственной земли, Россия имеет очень низкую долюॱ сельскогоॱ хозяйства в структуре ВВП (4,5%), и почти самый низкий показатель в миреॱ поॱ стоимостиॱ сельхозпродукцииॱ наॱ душуॱ населенияॱ (288 долларовॱ СШАॱ). Если принять, что уровеньॱ потребленияॱ сельхозॱ продукцииॱ наॱ душуॱ населенияॱ вॱ Россииॱ неॱ очень отличается отॱ среднегоॱ мировогоॱ уровняॱ, тоॱ можно сделать вывод, что недостаток в собственной продукцииॱ покрываетсяॱ импортомॱ.

Каждый год совершается около 5 миллионов сделок по продаже земельных участковॱ. Преобладающиеॱ сделкиॱ поॱ арендеॱ землиॱ - околоॱ 70%. Еслиॱ учестьॱ, чтоॱ часть сделок поॱ арендеॱ земельныхॱ участковॱ совершаетсяॱ поॱ договорамॱ наॱ срокॱ менее 1 года и неॱ регистрируетсяॱ вॱ Федеральнойॱ регистрационной службе, то этот процент может быть ещё вышеॱ. Продажаॱ землиॱ находящейсяॱ в государственной и муниципальной собственности, это скорее разовые сделкиॱ, чемॱ сложившийсяॱ рынок. Из земель принадлежащих гражданам и предприятиям в обороте участвовалоॱ неॱ болееॱ 1,5%.

На данный момент покупателями земель сельскохозяйственного назначения являются следующие категорииॱ:

- Сельскохозяйственныеॱ операторыॱ, приобретающиеॱ землюॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ какॱ средство производства;

- Инвесторы (спекулянты), инвестирующиеॱ свободныеॱ средстваॱ вॱ скупкуॱ иॱ приватизациюॱ земельныхॱ ресурсов с целью получения прибылиॱ отॱ разницыॱ вॱ стоимостиॱ, неॱ приватизированнойॱ иॱ приватизированнойॱ землиॱ.

- Инвесторы, приобретающие землиॱ «дляॱ внуков». Они рассматривают инвестиции в землю как средство сохранения и приумноженияॱ капиталовॱ вॱ перспективеॱ наॱ 5-10-20 летॱ. Какॱ правилоॱ, ониॱ размещаютॱ в земельных активахॱ свободныеॱ средства, заработанные в другом бизнесе;

- Финансовые компании и паевые фонды, которыеॱ собираютॱ свободныеॱ средства граждан, через продажу им акции своих паевых фондов, скупаютॱ наॱ этиॱ деньгиॱ землю сельскохозяйственного назначения и сдают их в аренду сельхозॱ операторамॱ. Приॱ этомॱ ониॱ даютॱ своим вкладчикам доход на акции от сдачиॱ землиॱ вॱ арендуॱ иॱ капитализацииॱ земли;

- Частные лица, приобретающие достаточно крупные массивыॱ (100-1000 Гаॱ) дляॱ созданияॱ именийॱ дляॱ проживанияॱ, отдыхаॱ и производства сельхоз продукции, какॱ дляॱ семейных нужд, так и для продажи;

- Крупные игроки фондовых рынков иॱ банкиॱ – желающиеॱ повысить свою рыночную капитализацию за счет внесения в уставные фондыॱ земельныхॱ активовॱ [14].

Очевидноॱ, чтоॱ удержаниеॱ земельныхॱ ресурсовॱ вॱ рукахॱ государства, преобладание арендныхॱ отношенийॱ наॱ рынкеॱ землиॱ сельскохозяйственногоॱ назначения сдерживает как развитие сельского хозяйства вॱ Россииॱ, такॱ иॱ рынокॱ земли в целом. Из существующего положения можно сделатьॱ дваॱ противоположныхॱ выводаॱ. Сॱ одной стороны рынок земли в России практически отсутствуетॱ (илиॱ находитсяॱ вॱ зачаточномॱ состоянииॱ) иॱ имеетсяॱ перекосॱ вॱ сторону аренды землиॱ. Сॱ другойॱ стороныॱ рынокॱ землиॱ развиваетсяॱ иॱ имеетॱ огромный потенциал, как поॱ приватизацииॱ сельхозॱ землиॱ иॱ вводуॱ вॱ оборотॱ государственных и муниципальных земель, такॱ иॱ вовлечениюॱ вॱ оборотॱ земельॱ находящихсяॱ вॱ собственностиॱ уॱ граждан и предприятийॱ [27].

Толькоॱ рынокॱ земельॱ, находящийсяॱ вॱ собственностиॱ уॱ гражданॱ иॱ предприятий, может вырастиॱ вॱ ближайшееॱ время в 5-6 раз. Логика развития мирового рынка продовольствия приводит насॱ кॱ необходимостиॱ развитияॱ собственногоॱ производстваॱ сельхозॱ продукцииॱ вॱ Россииॱ. Политика государства направленаॱ наॱ поддержкуॱ иॱ развитиеॱ сельхозпроизводстваॱ. Этоॱ приведетॱ кॱ усилениюॱ независимости страны отॱ внешнихॱ поставокॱ продовольствииॱ, а в перспективе 5-10лет может сделать сельское хозяйство однойॱ изॱ основныхॱ статейॱ доходаॱ страныॱ иॱ основойॱ экспортаॱ.

Сдерживающимॱ фактором на этомॱ путиॱ являетсяॱ отсутствиеॱ внятнойॱ политикиॱ государстваॱ в части приватизации земли сельскохозяйственного назначенияॱ, созданияॱ иॱ поддержкиॱ рынкаॱ земельныхॱ ресурсовॱ в Федеральном масштабе [20].

2.2 Эффективность использования земельॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ.

Землямиॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ являютсяॱ землиॱ за чертой поселений, предоставленные дляॱ нуждॱ сельскогоॱ хозяйстваॱ илиॱ предназначенныеॱ дляॱ этих целей. Земли данной категории выступаютॱ какॱ основноеॱ средствоॱ производстваॱ вॱ сельскомॱ хозяйстве, имеют особый правовой режим иॱ подлежатॱ особойॱ охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессовॱ иॱ повышениеॱ плодородияॱ почвॱ [40].

Наॱ 1 январяॱ 2014 годаॱ площадьॱ земель сельскохозяйственного назначения составилаॱ 386,5 млнॱ. гаॱ [44]. Вॱ сравненииॱ сॱ предшествующимॱ годом площадь категории земель в составеॱ земельногоॱ фондаॱ Российскойॱ Федерацииॱ увеличиласьॱ наॱ 0,4 млнॱ. гаॱ. К данной категории отнесеныॱ землиॱ, предоставленныеॱ различнымॱ сельскохозяйственнымॱ предприятиям и организациям. В нее входят также земельныеॱ участкиॱ, предоставленныеॱ гражданамॱ дляॱ веденияॱ крестьянскогоॱ (фермерскогоॱ) хозяйстваॱ, личногоॱ подсобного хозяйства, садоводстваॱ, огородничестваॱ, животноводстваॱ, сенокошенияॱ иॱ выпасаॱ скотаॱ. Кромеॱ тогоॱ, к категории земель сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ отнесеныॱ земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам [29].

В соответствии сॱ Земельнымॱ кодексомॱ РФॱ вॱ субъектахॱ РФ фонд перераспределения земель формируется в составеॱ земельॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ. В фонд включаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, свободные отॱ обремененияॱ правамиॱ юридическихॱ и физических лиц, в целях перераспределения земель для сельскохозяйственногоॱ производстваॱ, созданияॱ иॱ расширения крестьянских хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводстваॱ, огородничестваॱ, сенокошенияॱ, выпасаॱ скотаॱ.

Основаниемॱ включенияॱ земельныхॱ участков в фонд перераспределения являлосьॱ решениеॱ исполнительного органа власти о переводе земель сельскохозяйственного назначения в фонд вॱ случаеॱ добровольногоॱ отказаॱ отॱ земельногоॱ участкаॱ, приॱ принудительномॱ отказеॱ, если нет наследниковॱ ниॱ поॱ законуॱ или ни по завещанию. Массовый характер получила передача земельныхॱ участковॱ в установленном порядке в фонд при ликвидации сельскохозяйственных предприятий.   

За отчетныйॱ периодॱ общаяॱ площадьॱ земель категории, не предоставленных в использование и включенных вॱ составॱ земельॱ фондаॱ перераспределенияॱ, увеличиласьॱ наॱ 105,2 тыс. га и на отчетную датуॱ составилаॱ 45,8 млн. га, а площадь сельскохозяйственных угодий, вошедших в фонд перераспределения, уменьшиласьॱ наॱ 171,4 тысॱ. гаॱ иॱ составилаॱ 11,6 млн. га (Приложение 4) [44].

В отчетном году повсеместноॱ отмечалсяॱ добровольныйॱ отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукцииॱ отॱ предоставленныхॱ имॱ ранееॱ земельॱ, связанныйॱ сॱ их неудовлетворительным экономическим состоянием. Какॱ иॱ преждеॱ, ликвидировалисьॱ сельскохозяйственныеॱ предприятияॱ, крестьянскиеॱ хозяйства. При этом часто нерешенным оставалсяॱ вопросॱ дальнейшейॱ судьбы земельных участков. Вследствие этого, в Едином государственном реестре земельॱ (ЕГРЗॱ) сведенияॱ оॱ такихॱ земельныхॱ участкахॱ продолжалиॱ учитываться как земли сельскохозяйственного назначенияॱ, используемыеॱ темиॱ илиॱ инымиॱ юридическимиॱ иॱ физическимиॱ лицамиॱ для сельскохозяйственного производства. Поॱ даннымॱ статистическихॱ наблюденийॱ общаяॱ площадьॱ земельныхॱ участковॱ ликвидированныхॱ в результате банкротства сельскохозяйственныхॱ предприятийॱ, ноॱ числящихсяॱ заॱ предприятиямиॱ вॱ государственном кадастре недвижимости, по состоянию наॱ 1 январяॱ 2014 годаॱ составилаॱ 16,4 млн. га [43].

Земли данной категории в установленном порядке отводилисьॱ подॱ строительствоॱ новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта иॱ связиॱ. Изॱ составаॱ земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целейॱ лесоразведенияॱ. Заॱ счетॱ земель сельскохозяйственного назначения увеличили в прошлом году свои площадиॱ такжеॱ предприятияॱ иॱ организацииॱ, занимающиесяॱ природоохраннойॱ деятельностьюॱ [42]. Осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначенияॱ иॱ дляॱ другихॱ несельскохозяйственныхॱ целейॱ. Всего за отчетный год предоставлено около 140 тысॱ. гаॱ дляॱ нуждॱ, неॱ связанныхॱ сॱ сельскимॱ хозяйствомॱ, из них сельскохозяйственных угодийॱ – болееॱ 100 тысॱ. гаॱ.

Площадьॱ сельскохозяйственныхॱ угодий в составе данной категории земель составилаॱ 196,2 млнॱ. гаॱ. Площадьॱ несельскохозяйственныхॱ угодийॱ вॱ структуреॱ земельॱ сельскохозяйственногоॱ назначения составила 190,3 млнॱ. гаॱ. Такимиॱ несельскохозяйственнымиॱ угодьямиॱ являютсяॱ земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, леснымиॱ насаждениямиॱ, поверхностнымиॱ воднымиॱ объектамиॱ, аॱ такжеॱ земельнымиॱ участкамиॱ, предназначеннымиॱ для обслуживания сельскохозяйственногоॱ производстваॱ. Вॱ составॱ угодийॱ «подॱ лесомॱ» иॱ «под водой» данной категории включеныॱ землиॱ, занятыеॱ участкамиॱ лесаॱ, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных организаций, аॱ такжеॱ землиॱ подॱ поверхностными водными объектами, которые в установленном порядке не переведеныॱ вॱ соответствующиеॱ категорииॱ земельॱ.

Болееॱ 26% (101,4 млнॱ. гаॱ) несельскохозяйственных угодий категории составляли землиॱ, предоставленныеॱ иॱ предназначенные для северного оленеводства. Значительная их часть (28% от общей площадиॱ подॱ оленьимиॱ пастбищамиॱ) – это лесные земли, которые со временем могут быть выведеныॱ изॱ составаॱ земельॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ.

Вॱ целомॱ доляॱ земельныхॱ участков, покрытых лесомॱ, составляетॱ 7,3% (28,4 млнॱ. гаॱ) отॱ общейॱ площадиॱ земельॱ сельскохозяйственного назначения.

Распределение земель сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ поॱ угодьямॱ представленоॱ вॱ Приложенииॱ 5.

Поॱ состояниюॱ наॱ 1 января 2014 года вॱ составеॱ категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 24 субъектах Российской Федерацииॱ составилаॱ болееॱ 90%. Самоеॱ большое количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначенияॱ наблюдалосьॱ в Оренбургской, Саратовской, Орловской, Волгоградской, Самарской и Пензенской (около 95%) областях.

Распределениеॱ земельॱ категорииॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ поॱ федеральнымॱ округамॱ представленоॱ вॱ Приложении 6.

К началуॱ 2014 годаॱ изॱ всехॱ категорийॱ земельॱ вॱ использованииॱ у сельскохозяйственных организаций и гражданॱ числилосьॱ 191,2 млнॱ. гаॱ, илиॱ 86,8% всехॱ сельскохозяйственныхॱ угодийॱ, имеющихся в Российской Федерации. Приॱ этомॱ изॱ составаॱ земельॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ использовалосьॱ болееॱ 184 млнॱ. га сельскохозяйственных угодийॱ. Дляॱ производстваॱ сельскохозяйственной продукции сельскохозяйственными предприятиями и организациями использовалось 61,9% площади, занятой сельскохозяйственнымиॱ угодьямиॱ, гражданамиॱ – 38,1%.

Данныеॱ об использовании сельскохозяйственных угодий различными предприятиями, организациями и гражданамиॱ представленыॱ вॱ таблицахॱ Приложенияॱ 7 иॱ 8.

Основной причиной сокращения площади сельскохозяйственных угодий, используемыхॱ дляॱ производстваॱ сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ, явилосьॱ прекращениеॱ деятельностиॱ предприятийॱ иॱ организаций и переводॱ освободившихсяॱ земельॱ, вॱ большей своей части, в фонд перераспределения земель. В связиॱ сॱ этимॱ выведеныॱ изॱ сельскохозяйственногоॱ оборотаॱ иॱ переведены в фонд перераспределения земельॱ сельскохозяйственныеॱ угодьяॱ наॱ площадиॱ 452,5 тысॱ. га. Другая причина – истечение срока права арендыॱ земельॱ (илиॱ временногоॱ пользованияॱ) иॱ невозобновлениеॱ егоॱ производителямиॱ сельскохозяйственной продукции.

В ежегодныйॱ оборотॱ земельॱ сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. Однакоॱ сейчасॱ ситуацияॱ начинаетॱ менятьсяॱ: земляॱ отॱ сельскохозяйственныхॱ организаций все-таки постепенно переходитॱ кॱ другимॱ пользователямॱ - вॱ крестьянскиеॱ иॱ личныеॱ подсобные хозяйства. На 1 января 2014 годаॱ вॱ России насчитывалось 258,5 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств и 16 315,8 тыс. личных подсобных хозяйствॱ, общаяॱ площадьॱ которыхॱ составила 17,1 млн. га и 7742,0 тыс. га, включая хозяйства, вошедшиеॱ вॱ ассоциацииॱ, созданныеॱ наॱ базе бывших колхозов. По сравнению с предшествующим годомॱ вॱ Россииॱ произошлоॱ увеличениеॱ общейॱ площади земель, предоставленной крестьянским (фермерским) хозяйствам, наॱ 348,6 тысॱ. гаॱ иॱ 37,2 тысॱ.

Большинствоॱ сельскохозяйственныхॱ организацийॱ не имеют финансовых возможностей дляॱ тогоॱ, чтобыॱ подготовитьॱ карты земельных участков, оплатить работу по оформлению сделок сॱ собственникамиॱ земельныхॱ долей и участков. Как правило, доходы этих организаций не позволяютॱ имॱ платитьॱ высокуюॱ аренднуюॱ плату или купить земельные доли и участки. Гораздоॱ чащеॱ такиеॱ тратыॱ могутॱ себеॱ позволить те, кто планирует вести на этихॱ земляхॱ строительствоॱ.

Формальноॱ сельскохозяйственныеॱ землиॱ защищеныॱ отॱ использованияॱ дляॱ строительства, но наॱ практикеॱ можно наблюдать многочисленные случаи их перевода в земли поселений. Пока такойॱ переводॱ возможенॱ, покаॱ затратыॱ наॱ негоॱ ниже, чем выгоды, которые можно получитьॱ отॱ строительстваॱ, земля будет выводиться из сельскохозяйственного оборота.

Перед правительством стоит дилеммаॱ: разрешитьॱ продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытатьсяॱ развиватьॱ агропромышленныйॱ комплексॱ иॱ осваиватьॱ новыеॱ землиॱ сельскохозяйственногоॱ назначения. На данный моментॱ первыйॱ вариантॱ, менееॱ затратныйॱ вॱ планеॱ денежныхॱ вложенийॱ и каких-либо усилийॱ государстваॱ, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую дляॱ государстваॱ, выигрывает [44].

2.3 Оценка сельскохозяйственных земель

При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном проॱ­изводствеॱ, вॱ зависимостиॱ от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсовॱ, изменяютсяॱ иॱ методическиеॱ подходыॱ [12]. Такॱ, напримерॱ, еслиॱ земля изымается из сельскохозяйственно­гоॱ оборотаॱ, нужноॱ учитыватьॱ величину сопряженных капиталь­ных вложений, дополнительных затрат на проведениеॱ рекультиॱ­вацииॱ иॱ окультуриванияॱ почвॱ наॱ площадиॱ отводаॱ, величину и сто­имостьॱ недополученнойॱ продукцииॱ заॱ периодॱ изъятияॱ земельॱ изॱ сельскохозяйственного оборота и т. пॱ. Расчетॱ величиныॱ сопряженныхॱ капитальныхॱ вложенийॱ приॱ использованииॱ земли для объектов строительства илиॱ добычиॱ поॱ­лезныхॱ ископаемыхॱ, строительного материала, выполняет­ся с учетом фактора времениॱ, структурыॱ сельскохозяйственныхॱ угодийॱ и региональных особенностей. Оценка земли производится на основе бонитетаॱ (качестваॱ земॱ­лиॱ), определяемогоॱ вॱ баллахॱ поॱ даннымॱ земельноॱ-оценочных ра­ботॱ, проведенныхॱ системойॱ институтовॱ поॱ региоॱ­намॱ и отдельным сельскохозяйственным предприятиям [36]. В качествеॱ экономическогоॱ параметраॱ качестваॱ (боॱ­нитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйствеॱ национальногоॱ доходаॱ, отнесенныйॱ кॱ приведеннойॱ сопоставимойॱ площади почвы с учетом ее качестваॱ иॱ расчетногоॱ срокаॱ, наॱ кото­рый земля изымается из сельскохозяйственного оборота. Дляॱ денежнойॱ оценкиॱ землиॱ, используемойॱ вॱ сельскохозяйॱ­ственномॱ производствеॱ, вॱ условиях перехода кॱ рыночнойॱ экономикеॱ предлагаютсяॱ дваॱ методических подхода [38].

1.Определение цены земли на основе средневзвешенныхॱ баллонноеॱ качестваॱ [39].

Заॱ базовуюॱ денежнуюॱ оценкуॱ земли сельскохозяйственных предприятий в этом случаеॱ принятыॱ нормативнаяॱ урожайностьॱ сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых уго­дий, рассматриваемые приॱ оценкеॱ земельॱ как функция экономи­ческих, почвенных и климатических факторов. Поэтому поॱ кажॱ­домуॱ хозяйствуॱ собираетсяॱ и обрабатывается следующая инфор­мация: средние значения признаковॱ иॱ свойствॱ почвॱ, продуктивноॱ­стиॱ кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатическихॱ обследованийॱ; средниеॱ многолетние данные по температу­ре воздуха, количеству осадков в годॱ иॱ прॱ.; среднегодовыеॱ показаॱ­телиॱ поॱ урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимостиॱ силовыхॱ иॱ рабочихॱ машинॱ, количествуॱ внесенॱ­ныхॱ минеральных и органических удобрений, стоимостиॱ трактоॱ­ровॱ, комбайновॱ иॱ другихॱ сельскохозяйственныхॱ машинॱ наॱ 1 га посева, количествуॱ работниковॱ растениеводстваॱ, приходящихсяॱ на 100 га культивируемой площади, и другие показатели. Вॱ результатеॱ поॱ каждомуॱ земельноॱ-оценочному району для ос­новных сельскохозяйственных культур рассчитываютॱ уравненияॱ регрессии урожайности, которые применяют для получения нор­мативной урожайности зерновых поॱ районуॱ. Такॱ какॱ вॱ большинॱ­стве регионов Российской Федерации доля пашни подॱ зерновымиॱ культурамиॱ составляет до 70%, то при денежной оценке земель­ных ресурсов такойॱ подходॱ вполнеॱ приемлемॱ. Вॱ специализированॱ­ныхॱ районахॱ оценка земли производится по ведущейॱ культуреॱ [18].

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже дру­гих, необходимоॱ рассчитыватьॱ средневзвешенныйॱ баллॱ качестваॱ земельॱ. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяй­ственнымॱ предприятиямॱ и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодийॱ, определенииॱ величиныॱ зеॱ­мельногоॱ налогаॱ иॱ размеровॱ аренднойॱ платыॱ за землю [24].

2.Определениеॱ ценыॱ землиॱ наॱ основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индексаॱ [37].

Приॱ монополииॱ наॱ землюॱ какॱ наॱ объектॱ хозяйствования обра­зуется земельная дифференциальнаяॱ рентаॱ, котораяॱ поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налогиॱ сॱ чисॱ­тогоॱ доходаॱ сельскохозяйственныхॱ предприятийॱ. Экономическаяॱ сущностьॱ дифференциальной ренты проявляется вॱ полученииॱ изॱ­быточногоॱ прибавочногоॱ продуктаॱ. Земельнаяॱ рентаॱ является эко­номической формой реализацииॱ собственностиॱ на землю и поэто­му может быть использована при определении ценыॱ землиॱ. Дифॱ­ференциальнаяॱ рентаॱ определяетсяॱ наॱ единицуॱ площадиॱ какॱ раз­ница междуॱ стоимостьюॱ продукции растениеводства в ценах реа­лизации и индивидуальной ценой производства [36].

Нормаॱ прибылиॱ, котораяॱ исчисляетсяॱ какॱ отношениеॱ всейॱ приॱ­были, полученной от реализации продукцииॱ растениеводстваॱ, кॱ наличиюॱ основныхॱ и оборотных фондов, определяет индивидуаль­ную цену производстваॱ. Приॱ оценкеॱ землиॱ такжеॱ необходимо учитывать сельскохозяй­ственную продуктивность климата, которая можетॱ бытьॱ представॱ­ленаॱ какॱ функция многих агроклиматических факторов. Формула почвенно-экологического индексаॱ (ПЭИॱ) позволяетॱ учестьॱ особенностиॱ климатаॱ и почвенного покрова данной терри­тории [39]:

ПЭИॱ= 12,5(2-V) n

 гдеॱ V - объемнаяॱ массаॱ почвыॱ вॱ среднемॱ для метрового слоя, гॱ/смॱ;  n - полезныйॱ (безбалластный) объем почвы в метровом слое; t >10 - среднегодовая сумма температур болееॱ 10⁰ Сॱ; Кॱ_{у -} коэффициент увлажнения; К_к - коэффициент континентальности. Величина К представляетॱ собойॱ отношениеॱ среднегодовогоॱ коॱ­личестваॱ осадковॱ кॱ среднегодовойॱ испаряемостиॱ. Среднемесячные величины испаряемостиॱ определяютсяॱ поॱ формулеॱ:

Иॱ=0,0018

где t° - среднемесячная температура воздухаॱ; d - среднемесячнаяॱ относительнаяॱ влажностьॱ воздухаॱ (поॱ спраॱ­вочнымॱ даннымॱ). Наॱ основе вышеописанных показателейॱ определяетсяॱ размерॱ ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение ценыॱ землиॱ наॱ основеॱ капитализацииॱ чистого дохода.

В этом случае цена земли определяетсяॱ поॱ формулеॱ

(i=1,2,…n)

 Где - ожидаемыйॱ чистыйॱ доходॱ отॱ основныхॱ сельскохозяйॱ­ственныхॱ культур с единицы земельной площади заॱ периодॱ летॱ; t - периодॱ летॱ; r - банковскийॱ процент за пользование долгосрочным креди­том.

Определениеॱ ценыॱ сельскохозяйственныхॱ угодийॱ, установлениеॱ величиныॱ земельного налога за землепользование - проблема не толькоॱ экономическаяॱ, ноॱ иॱ политическаяॱ, такॱ какॱ вॱ условиях многообразия форм собственности иॱ организацииॱ производстваॱ онаॱ связанаॱ сॱ характеромॱ производственныхॱ отношенийॱ, с проблемой создания регулируемогоॱ рынкаॱ вॱ егоॱ взаимосвязиॱ сॱ мировымॱ, аॱ такжеॱ сॱ государственной финансовой политикойॱ иॱ решениемॱ важॱ­нейшихॱ социально-экономических проблем [40].

В настоящее время в Россииॱ завершенॱ четвертыйॱ этапॱ земельॱ­ноॱ-оценочныхॱ работॱ [42]. Результаты этих исследований, наряду сॱ друॱ­гимиॱ даннымиॱ Земельногоॱ кадастраॱ, значительноॱ облегчаютॱ реаॱ­лизациюॱ поставленной задачи — определениеॱ ценыॱ земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативнаяॱ урожайностьॱ, котораяॱ позволяетॱ определитьॱ вॱ натуральномॱ выраженииॱ дифференциальॱ­нуюॱ ренту 1, связанную сॱ различиямиॱ вॱ агроклиматическомॱ поॱ­тенциалеॱ земель. Цена 1 га пашни на основеॱ нормативнойॱ урожайностиॱ поॱ основॱ­нымॱ илиॱ ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому райॱ­онуॱ областиॱ (краяॱ, республикиॱ) определяется по формуле [37]:

                            Ц_пр=Ц_поб * Уॱ_пॱ :Уॱ_побॱ ,                                                          

гдеॱ Цॱ_прॱ - ценаॱ 1 га пашни в районеॱ, рубॱ.; Цॱ_побॱ - ценаॱ 1 гаॱ пашниॱ поॱ регионуॱ, руб.; У_{пॱ -} нормативнаяॱ урожайностьॱ основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по району, ц/гаॱ; Уॱ_{побॱ -} нормативнаяॱ урожайностьॱ основныхॱ илиॱ ведущейॱ сельॱ­скохозяйственной культуры по областиॱ, цॱ/гаॱ.

Методическийॱ подходॱ кॱ стоимостнойॱ оценке земли на основе капитализации чистогоॱ доходаॱ эффективенॱ наॱ всехॱ уровняхॱ управления. Однако этот метод приемлем лишь приॱ наличииॱ стабильнойॱ финансовоॱ-экономическойॱ системы в стране [25].

В экономически развитых странах ценыॱ внутреннегоॱ рынкаॱ наॱ сельскохозяйственнуюॱ продукциюॱ тесноॱ связаныॱ сॱ мировымиॱ, причем в нихॱ заложеныॱ общественноॱ необходимыеॱ затратыॱ трудаॱ на производство сельскохозяйственной продукции на худших земॱ­ляхॱ, средняяॱ нормаॱ прибылиॱ на вложенный капитал, цены на зе­мельные ресурсыॱ сॱ учетомॱ ихॱ экономического плодородия и мес­тонахождения, учтенные через арендную платуॱ заॱ ихॱ использоваॱ­ниеॱ [31].

Ценаॱ землиॱ определяетсяॱ на основе оптимального срока аренॱ­дыॱ земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кре­дита по курсу иॱ чистойॱ прибылиॱ (доходаॱ), получаемойॱ отॱ реализаॱ­цииॱ основныхॱ продуктовॱ земледелия, на которомॱ специализируетсяॱ данныйॱ регион.

При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методическийॱ подходॱ наॱ основеॱ ка­питализации чистого дохода. Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственныхॱ угоॱ­дийॱ методическиеॱ подходыॱ могутॱ бытьॱ следующимиॱ.

Для получе­ния достоверных данныхॱ доходностиॱ веденияॱ сельскохозяйственॱ­ногоॱ производства на землях различного качества и местоположе­нияॱ, размеровॱ земельнойॱ рентыॱ и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственныхॱ угодийॱ, котораяॱ являетсяॱ составнойॱ частью Государственного зе­мельного кадастра РФ.

Размер дифференциальнойॱ рентыॱ определяетсяॱ какॱ разницаॱ междуॱ ценойॱ производства продукта в худших условиях иॱ индивидуальнойॱ ценойॱ. Замыкающимиॱ назыॱ­ваютॱ относительноॱ худшиеॱ условия, в которых признано целесообразнымॱ производствоॱ товараॱ вॱ силуॱ общественныхॱ потребностейॱ [26]. Расчетॱ рентных доходов рекомендуется проводить неॱ поॱ кажॱ­домуॱ отдельномуॱ продуктуॱ, аॱ вॱ целомॱ поॱ совокупности товарных отраслейॱ. Вॱ целомॱ дляॱ товаропроизводителяॱ учитываютॱ, как объек­тивные условия производства, так иॱ егоॱ результаты [40].

Производство товарного продукта обеспечивается одновремен­ным действием разнокачественных факторов. Степеньॱ влиянияॱ каждогоॱ отдельногоॱ фактораॱ иॱ ихॱ совокупного действия на резуль­таты товарногоॱ производстваॱ рассчитываетсяॱ наॱ основеॱ корреляॱ­ционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессииॱ, коэффициентыॱ регрессииॱ которогоॱ показываютॱ меруॱ влиянияॱ соответствующегоॱ фактораॱ наॱ выход товарной продукцииॱ.

Этиॱ коэффициентыॱ служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов - прироста выручкиॱ заॱ счетॱ рентныхॱ факторовॱ [35].

Показательॱ влияния рентных факторов на уровень себестоимо­стиॱ товарнойॱ продукцииॱ такжеॱ оцениваетсяॱ наॱ основеॱ методаॱ корॱ­реляционно-регрессионного анализа.

Модельॱ учитываетॱ оценкуॱ качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровеньॱ использованияॱ ресурсовॱ соответственноॱ поॱ хоॱ­зяйствуॱ иॱ вॱ среднем по области; характеристикаॱ местоположенияॱ хозяйстваॱ иॱ среднеобластноеॱ значениеॱ этогоॱ показателя - средне­взвешенное расстояние перевозок товарнойॱ продукцииॱ доॱ рынковॱ сбытаॱ; среднеобластноеॱ значениеॱ себестоимостиॱ единицыॱ общего объема товарной продукцииॱ; коэффициентыॱ регрессииॱ показываॱ­ютॱ меру влияния соответствующего фактора на уровень себестои­мостиॱ.

Поॱ этимॱ оценкамॱ рассчитываетсяॱ нормальнаяॱ себестоимостьॱ то­варной продукции каждого хозяйства иॱ дляॱ замыкающихॱ условийॱ. Разницаॱ междуॱ этимиॱ величинами, взвешенная на нормальные объемы товарнойॱ продукцииॱ, определяетॱ экономиюॱ средствॱ отॱ сниॱ­женияॱ себестоимости. Дифференциальная рента в целомॱ определяетсяॱ поॱ двумॱ соॱ­ставляющимॱ - приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции иॱ экономииॱ затратॱ ноॱ производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов [6].

В связи сॱ ростомॱ себестоимостиॱ иॱ ценॱ реализацииॱ сельскохозяй­ственной продукции целесообразно корректировать величину земельнойॱ рентыॱ, полученнойॱ вॱ расчетахॱ поॱ среднегодовым данным.

Для этого по каждому сельскохозяйственномуॱ предприятиюॱ расॱ­считываютॱ агрегированныеॱ индексыॱ себестоимостиॱ и цен товар­ной продукции, аॱ такжеॱ корректируютॱ размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер рентыॱ поॱ видамॱ сельхозугодийॱ определяютॱ наॱ основеॱ индексовॱ рентообразующих факторов.

Затем средние размерыॱ рентногоॱ доходаॱ дифференцируютॱ поॱ видамॱ сельхозугодий: прирост выручки - по индексу оценки земॱ­лиॱ, рассчитанномуॱ по нормальному выходу кормовых единиц; экономия затрат - по соответствующему индексуॱ окупаॱ­емостиॱ затратॱ вॱ расчетеॱ наॱ гектарॱ [17].

Оценкаॱ стоимостиземли должна учитыватьॱ необходимостьॱ соॱ­зданияॱ нормальныхॱ условий воспроизводства не только для хо­зяйств, находящихсяॱ вॱ среднихॱ иॱ лучшихॱ по уровню рентных фак­торов условиях, но иॱ худшихॱ.

Поэтомуॱ дляॱ расчеॱ­таॱ опенкиॱ стоимостиॱ сельскохозяйственных угодий вначале рас­считываютॱ ценуॱ товарногоॱ продуктаॱ для замыкающих условий по формуле [37]:

Цз = Нз х (1 +Рзॱ: 100),

гдеॱ Цзॱ — выручкаॱ (ценаॱ) наॱ единицуॱ товарнойॱ продукцииॱ; Нзॱ — нормальная себестоимость единицыॱ товарнойॱ продукцииॱ: Рзॱ — нормативныйॱ уровеньॱ совокупнойॱ рентабельностиॱ.

Приॱ расчетахॱ цены товарного продуктаॱ исходятॱ изॱ тогоॱ, чтоॱ уровеньॱ совокупнойॱ рентабельности и в замыкающих условиях долженॱ какॱ минимумॱ обеспечиватьॱ простоеॱ воспроизводство. Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основеॱ данныхॱ оॱ нормальнойॱ прибыли по замыкающим услови­ям, ренты и нормы капитализацииॱ.

Вॱ качествеॱ приближенногоॱ верхнегоॱ значенияॱ нормыॱ капитаॱ­лизацииॱ может приниматься величина ставкиॱ Сбербанкаॱ по дол­госрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за периодॱ неॱ менееॱ годаॱ. Значениемॱ нижнейॱ границыॱ можетॱ служитьॱ ставка 2,5% годовых. Расчет опенкиॱ стоимостиॱ сельскохозяйственныхॱ угодийॱ для хозяйства выполняется по формуле [37]:

Z=(R+D) : i x 100,

где Z — оценка стоимости землиॱ; R — относимаяॱ наॱ землюॱ нормальнаяॱ прибыльॱ поॱ замыкающимॱ условиямॱ; D — рентаॱ; i — норма капитализации доходаॱ, %.. Аналогичноॱ проводятॱ расчетыॱ поॱ другимॱ видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративноеॱ состояниеॱ сельскохозяйॱ­ственныхॱ земельॱ.

Такимॱ образомॱ, вॱ связи с тем, что оценкаॱ землиॱ вॱ нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, вॱ условияхॱ формироॱ­ванияॱ рынкаॱ землиॱ необходимыॱ дальнейшееॱ совершенствованиеॱ механизмаॱ оценки земельных ресурсовॱ, разработкаॱ иॱ апробацияॱ методическихॱ подходовॱ кॱ определениюॱ стоимостиॱ земельных уча­стков [43].

Главаॱ 3. Основныеॱ направленияॱ совершенствованияॱ иॱ перспективы развития рынка земли в России.

3.1 Проблемы государственногоॱ регулированияॱ земельных отношений и сельского хозяйства.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономикиॱ любогоॱ развитогоॱ государстваॱ иॱ рынкаॱ недвижимостиॱ в целом. В развитых странах принимаютсяॱ законыॱ, которыеॱ стоятॱ наॱ защитеॱ любых прав собственности, в том числе иॱ земельнойॱ. Возникновениеॱ рынкаॱ землиॱ вॱ РФॱ на современном этапе развития общества породилоॱ различныеॱ противоречияॱ приॱ освещенииॱ этогоॱ вопроса. Это вполне естественно, т.к. российскийॱ рынокॱ начал развиваться сравнительно недавно и изменения системы ценностей породили новый интересॱ обществаॱ к земельной проблеме [5].

Проблемы развития земельных отношений в условиях реформирования экономикиॱ приобретаютॱ особоеॱ значениеॱ. Государственноеॱ регулированиеॱ земельныхॱ отношенийॱ должноॱ сопровождатьсяॱ учетом интересов землепользователейॱ иॱ землевладельцевॱ. Рыночноеॱ регулированиеॱ должноॱ осуществлятьсяॱ наॱ основеॱ спроса и предложения, формирующегосяॱ сॱ учетомॱ запросаॱ пользователейॱ иॱ землевладельцевॱ земельныхॱ участковॱ. Однако в настоящее времяॱ всеॱ ещеॱ остаетсяॱ актуальнымॱ вопросॱ механизмаॱ регулированияॱ предоставленияॱ иॱ продажи земельных участковॱ, неॱ сформированаॱ земельнаяॱ политикаॱ, направленнаяॱ наॱ соблюдениеॱ законных прав землевладельцев и землепользователейॱ.

Нарядуॱ сॱ другимиॱ рынкамиॱ, рынокॱ земельных ресурсов в России еще до концаॱ неॱ развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатываются различныеॱ проектыॱ иॱ программыॱ, которыеॱ помогаютॱ решать сложные вопросы на пути становления земельныхॱ отношенийॱ [23].

Существующаяॱ вॱ настоящееॱ времяॱ системаॱ государственногоॱ управленияॱ земельнымиॱ ресурсами значительно затрудняетॱ оборотॱ земельॱ, такॱ какॱ процессॱ оформленияॱ правॱ на недвижимость является для собственникаॱ затруднительнымॱ иॱ сопровождаетсяॱ значительными затратами времени, которые работают против собственника. Это неॱ позволяетॱ осуществитьॱ полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землюॱ, иॱ другиеॱ объектыॱ недвижимогоॱ имуществаॱ [28].

Необходимо совершенствовать и развивать существующие принципы налогообложенияॱ, аॱ такжеॱ подходыॱ кॱ массовойॱ оценкеॱ недвижимогоॱ имуществаॱ, которые должны опираться наॱ особенностиॱ российскихॱ условийॱ.

Земельныеॱ ресурсыॱ являются одним из трех главных факторов производстваॱ (трудॱ, земляॱ, капиталॱ). Вॱ данномॱ контекстеॱ земляॱ является пространственным базисом размещения всехॱ формॱ жизнедеятельностиॱ иॱ производства. На современном этапе развития и совершенствования земельной политикиॱ различаютॱ триॱ составляющихॱ, обеспечивающихॱ функционированиеॱ системыॱ отношений в сфере землепользования и землевладенияॱ [35]:

1. Наличиеॱ полной и достоверной информации. В настоящее время в России не созданаॱ системаॱ достоверной информации о рынке земли, что существенно затрудняет координацию деятельности земельногоॱ сектораॱ экономикиॱ.

2. Формирование целей земельной политики: обеспеченность земельными территориями устойчивого развития экономикиॱ иॱ социальнойॱ сферыॱ. Четкого осмысления целей земельной политики в России пока неॱ наблюдаетсяॱ, чтоॱ сопровождается недопониманием между различными структурами функционирования земельного рынка.

3. Определение механизмаॱ реализацииॱ целейॱ. Чॱёткий механизм пока не сформирован

Таким образом, хотя рынокॱ землиॱ толькоॱ формируетсяॱ, системаॱ экономическихॱ отношенийॱ требует совершенствования правового обеспечения управления земельнымиॱ ресурсамиॱ, поэтому возникают проблемы функционирования рынка земли. В настоящее время государство разрабатываетॱ различныеॱ проектыॱ иॱ программыॱ, которыеॱ помогаютॱ решатьॱ сложныеॱ вопросыॱ на пути становленияॱ земельныхॱ отношенийॱ [32].

Существеннымॱ факторомॱ вॱ системеॱ землепользования и на рынке земли вॱ целомॱ являетсяॱ государственноеॱ регулированиеॱ. Важнойॱ сферойॱ государственногоॱ регулированияॱ является сохранение сельскохозяйственного земельногоॱ фондаॱ. Приॱ техॱ колоссальныхॱ различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и теॱ землиॱ, которыеॱ идутॱ подॱ жилищнуюॱ иॱ промышленнуюॱ застройкуॱ вॱ условиях урбанизации иॱ индустриализацииॱ, такая политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткимиॱ правиламиॱ отводаॱ земельॱ. Такжеॱ существеннуюॱ рольॱ играютॱ иॱ экономические рычаги, в частностиॱ налогообложениеॱ сॱ дифференциациейॱ поземельногоॱ налогаॱ в зависимости от использования земли.

Наиболее спорнымиॱ элементамиॱ государственногоॱ управленияॱ землейॱ иॱ недвижимостьюॱ вॱ Россииॱ представляются — смешение публично-правовыхॱ иॱ частноправовыхॱ функцийॱ в одном органе государственной власти и организация взаимодействий междуॱ системамиॱ техническогоॱ учета и системой государственной регистрации прав на объекты недвижимости иॱ сделокॱ сॱ нимиॱ. Очевидныеॱ конфликтыॱ интересовॱ возникаютॱ, когдаॱ решения по земле иॱ другимॱ объектамॱ недвижимостиॱ принимаютсяॱ ведомствомॱ, котороеॱ такжеॱ имеет полномочия представлять интересы собственникаॱ федеральнойॱ недвижимости.

Контроль за охраной и использованием земель — это административная деятельность органовॱ государственнойॱ властиॱ иॱ местногоॱ самоуправления, которая выражается в осуществлении проверок за состояниемॱ земельॱ, выполнениемॱ мероприятийॱ по рациональному использованию и охране земельных участков и соблюдениеॱ земельногоॱ законодательстваॱ [2]. Действующееॱ законодательствоॱ предусматривает несколько видов контроля: государственный, муниципальный, общественный иॱ производственныйॱ контрольॱ.

Отсутствие у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значитॱ иॱ отсутствиеॱ надежныхॱ правовыхॱ гарантийॱ наॱ недвижимостьॱ становитсяॱ причинойॱ фрагментарности рынка недвижимостиॱ, высокойॱ степениॱ егоॱ региональнойॱ локализацииॱ. Недостаточноеॱ предложениеॱ участковॱ под застройку предопределяется преимущественноॱ административнымиॱ методамиॱ их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Нормы Земельного кодексаॱ РФॱ отॱ 25 октябряॱ 2001 гॱ № 136-ФЗॱ и Федерального закона от 24 июля 2002 №101-ФЗ "Обॱ оборотеॱ земель сельскохозяйственного назначения" не используются в полной мере в рыночных механизмахॱ оборотаॱ земельॱ [1].

Таким образом, в целях повышения эффективности землепользования и получения максимальнойॱ выгодыॱ от использования земельных угодий необходимо продумать все возможные варианты, выбор наилучшегоॱ приведетॱ кॱ получениюॱ большейॱ прибылиॱ.

Агропромышленныйॱ комплекс производит жизненно важную для обществаॱ продукциюॱ. Вॱ немॱ занятоॱ почтиॱ 30% работающих в сфере материального производства, задействована пятаяॱ частьॱ производственных фондов, и создается около трети валового национального дохода. Важнейшим звеномॱ агропромышленногоॱ комплексаॱ являетсяॱ сельское хозяйство. Оно занимает особое место не только вॱ агропромышленномॱ комплексеॱ, ноॱ иॱ воॱ всемॱ народномॱ хозяйствеॱ. Развитиеॱ агропромышленного комплекса вॱ решающейॱ мереॱ определяетॱ состояниеॱ всегоॱ народнохозяйственногоॱ потенциалаॱ, уровень продовольственной безопасности государства иॱ социальноॱ-экономическуюॱ обстановку в обществе [20].

В последнее время наблюдается снижение темпов развитияॱ сельскогоॱ хозяйстваॱ, ониॱ отстаютॱ отॱ темповॱ ростаॱ экономики в целом. Экономическая ситуацияॱ сельскойॱ местностиॱ остаетсяॱ сложнойॱ, болееॱ трети сельскохозяйственных организаций убыточны. Снижается уровень техническойॱ оснащенностиॱ агропроизводстваॱ, которыйॱ приводитॱ кॱ неэффективномуॱ использованию сельскохозяйственных земельных площадей.

Поэтому, вॱ настоящееॱ времяॱ необходимо сделать существенный упор на обеспечение пропорциональности и сбалансированности всехॱ составляющихॱ агропромышленногоॱ комплексаॱ. Важныйॱ факторॱ эффективногоॱ развитияॱ АПКॱ — интеграция между сельским хозяйствомॱ иॱ переработкойॱ, чтоॱ создаетॱ благоприятныеॱ условияॱ дляॱ согласованнойॱ экономическойॱ и научно-техническойॱ политикиॱ добровольноॱ вॱ нееॱ входящихॱ, ноॱ юридическиॱ самостоятельныхॱ предприятий. Преимущество крупного предприятияॱ проявляетсяॱ вॱ болееॱ низкой себестоимости продукции, а малые предприятия находят свое местоॱ тамॱ, откудаॱ трудноॱ поставлятьॱ скоропортящуюсяॱ продукциюॱ. Такимॱ образом, возникает мотивация к организацииॱ единогоॱ управления всеми стадиями производства хозяйствующих субъектов, участвующих в совместном процессе, чтоॱ открываетॱ дополнительныеॱ источникиॱ ростаॱ производительностиॱ трудаॱ, возможностиॱ сбытаॱ. Следовательноॱ, устойчивый рост АПКॱ невозможенॱ безॱ совершенствованияॱ отношений на внутреннем и внешнем агропродовольственном рынке, без развитияॱ инфраструктурыॱ иॱ введенияॱ новшествॱ [36].

Земляॱ, какॱ факторॱ производстваॱ, порождает различные интересы обществаॱ поॱ поводу эффективного управления земельным фондом, а также различные цели и задачиॱ управленияॱ даннымॱ ограниченнымॱ ресурсом. Его все возрастающая значимость должна найти адекватный учетॱ иॱ оценкуॱ вॱ реальной экономической политике.

3.2 Мировой опыт управления земельным рынком.

Вॱ настоящееॱ времяॱ имущественноॱ-земельныеॱ отношенияॱ формируютсяॱ под воздействием рыночных механизмов, поэтому дляॱ успешногоॱ веденияॱ делॱ иॱ эффективногоॱ управленияॱ недвижимостьюॱ становитсяॱ важным знание зарубежного опытаॱ, мировойॱ практикиॱ в этой области. Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основныхॱ типаॱ имущественноॱ-земельнойॱ политикиॱ, проводимойॱ в крупных городах различных стран мира [40].

Первыйॱ типॱ - этоॱ политикаॱ местныхॱ властейॱ в условиях доминирования муниципальной собственности на землюॱ, основаннаяॱ наॱ использованииॱ преимущественноॱ арендныхॱ методовॱ регулированияॱ. Такуюॱ политику проводят в Финляндииॱ, Швейцарииॱ, Канадеॱ, Индииॱ иॱ другихॱ государствах, в которых главными субъектами земельных отношенийॱ являютсяॱ городскиеॱ муниципалитеты. На них как на крупнейших владельцах и распорядителях землиॱ лежитॱ основнаяॱ ответственностьॱ за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правовогоॱ положенияॱ недвижимостиॱ вॱ городскихॱ границахॱ. 

Второйॱ типॱ - этоॱ политикаॱ, реализуемая при наличииॱ достаточноॱ свободногоॱ рынкаॱ городскихॱ земельॱ иॱ использующаяॱ менееॱ жесткиеॱ инструменты регулирования объектовॱ недвижимостиॱ (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалииॱ, Грецииॱ, Кипраॱ, гдеॱ регулированиеॱ имущественноॱ-земельных отношений основывается на привлечении инвестиций вॱ недвижимостьॱ, вॱ томॱ числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городовॱ. 

Третийॱ типॱ политики управления недвижимостью можно назвать смешанным, т. е. комбинирующим элементыॱ первыхॱ двухॱ типовॱ. Такуюॱ политикуॱ проводятॱ вॱ США, ФРГ, Великобритании, Италии. 

Рассмотримॱ, напримерॱ, опытॱ Финляндииॱ. В этой стране считается, что, с точки зрения рациональногоॱ веденияॱ городского хозяйства, в собственности муниципальных властей должно быть как можно большеॱ городскойॱ недвижимости и земли. Во всех городах страны, в собственности города находятсяॱ улицыॱ, паркиॱ, зеленыеॱ зоныॱ и участки, на которых расположены объекты общественного назначенияॱ. Вॱ муниципальнойॱ собственности Хельсинки находится более 60 процентов всей городской территории. В случаеॱ возникновенияॱ большогоॱ дефицита бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажуॱ. 

Вॱ Канадеॱ в соответствии с Конституцией государства собственниками земель являются федеральное правительствоॱ, провинцииॱ иॱ муниципалитетыॱ, которыеॱ распоряжаютсяॱ около 90 процентами земельного фонда страны. Городские землиॱ являютсяॱ вॱ основномॱ собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в арендуॱ иॱ продажиॱ земельныхॱ участковॱ. Арендныеॱ платежиॱ определяются процентной ставкой от стоимости недвижимостиॱ. Налогиॱ наॱ недвижимостьॱ взимаютсяॱ муниципалитетамиॱ Канады, которые обладают абсолютной самостоятельностью в решенииॱ этогоॱ вопросаॱ. Такжеॱ облагаетсяॱ налогомॱ (гербовым сбором) и передача недвижимости при совершенииॱ купчейॱ. Налоги составляют от 0,5 до 1 процента стоимости земельного участка или другого объектаॱ недвижимостиॱ [41].

Вॱ Швейцарии также реализуется первый тип имущественно-земельной политики. Здесь приобретениеॱ недвижимостиॱ осложненоॱ ограничениямиॱ, содержащимисяॱ вॱ рядеॱ законовॱ. Напримерॱ, наॱ приобретение объектов недвижимостиॱ существуютॱ дажеॱ квотыॱ (2 тысॱ. участковॱ ежегодно), поэтому всего лишь 18 процентов городских земельॱ находитсяॱ вॱ частнойॱ собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти.

Швейцарияॱ иॱ Скандинавскиеॱ страныॱ относятсяॱ кॱ числуॱ наиболееॱ экономическиॱ развитых и политически стабильныхॱ государствॱ мираॱ, чтоॱ играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран наॱ рынкеॱ недвижимостиॱ. Сॱ 1993 поॱ 1996 годॱ общееॱ количество квартир и вилл, проданных вॱ Швейцарииॱ и Норвегии иностранцам, увеличилось более чем в 2,5 раза. 
В странах, вॱ которыхॱ реализуетсяॱ второйॱ типॱ политикиॱ регулированияॱ имущественноॱ-земельныхॱ отношений, предпочтение отдается куплеॱ-продажеॱ недвижимостиॱ.

Напримерॱ, вॱ столицеॱ Португалииॱ - городеॱ Лиссабонеॱ сугубо рыночный механизм дополненॱ рядомॱ достаточноॱ жесткихॱ ограниченийॱ и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов городаॱ иॱ муниципальныхॱ властейॱ. Приобретаяॱ земельныйॱ участокॱ вॱ собственность, владелец в соответствии сॱ требованиямиॱ законодательстваॱ страныॱ обязуетсяॱ создатьॱ наॱ участкеॱ необходимую социальную инфраструктуру. Так, еслиॱ земляॱ приобретаетсяॱ дляॱ строительстваॱ предприятий, то в этом случае понятие «необходимая социальнаяॱ инфраструктураॱ» включаетॱ жилыеॱ домаॱ, детскиеॱ садыॱ, школыॱ, паркиॱ, супермаркетыॱ и т. пॱ. Определенныеॱ отчисленияॱ должныॱ бытьॱ сделаныॱ наॱ охрануॱ окружающейॱ среды, развитие здравоохранения иॱ культурыॱ. Продажаॱ муниципальнойॱ земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которыеॱ контролируютсяॱ членамиॱ муниципалитетаॱ. Окончательноеॱ решениеॱ оॱ продажеॱ принимаетॱ председательॱ муниципалитета [17].

Имущественно-земельнаяॱ политикаॱ большинстваॱ высокоразвитыхॱ странॱ относитсяॱ кॱ третьемуॱ типуॱ. Например, в США основнымॱ средствомॱ осуществленияॱ городскойॱ политикиॱ вॱ области недвижимости является купля-продажа. Большинство покупателейॱ приобретаютॱ недвижимостьॱ вॱ кредитॱ, вносяॱ 20 процентовॱ отॱ продажной цены и выплачивая оставшуюсяॱ частьॱ вॱ течение 25-30 лет при ставке кредита в 7 процентов годовых.

Национальная политикаॱ поощряетॱ индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельцаॱ, чтобыॱ помочьॱ емуॱ выплатитьॱ ссудуॱ заॱ домॱ. Земля Вашингтона принадлежит федеральным органамॱ властиॱ, чтоॱ обусловленоॱ концентрациейॱ вॱ городеॱ основныхॱ управленческихॱ структур. Лишь 25 процентов территорииॱ Вашингтонаॱ находитсяॱ вॱ частнойॱ собственности, причем половина этой земли была продана частнымॱ владельцамॱ еще в XIX веке[17]. 

Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными налогами-штатнымॱ иॱ местнымॱ. Многиеॱ штатыॱ взимаютॱ поимущественные налоги, однако их значение как источникаॱ доходаॱ невеликоॱ - менееॱ 3 процентовॱ. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболееॱ значительнымॱ: егоॱ доляॱ во всех поступлениях составляет около 50 процентов. При помощи этогоॱ налогаॱ осуществляетсяॱ возмещениеॱ городуॱ тойॱ частиॱ «дифференциальнойॱ ренты», которой пользуются предприятия, аॱ такжеॱ людиॱ, поселившиесяॱ наॱ егоॱ территорииॱ. Поимущественныйॱ налогॱ заслуживает специального внимания неॱ толькоॱ потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потомуॱ, чтоॱ оказываетॱ специфическоеॱ воздействиеॱ наॱ градостроительствоॱ иॱ землепользованиеॱ, формирующиеॱ облик и структуруॱ современныхॱ городовॱ. 

Вॱ столицеॱ Норвегииॱ - городеॱ Осло земельная политика муниципалитета строится наॱ сочетанииॱ различныхॱ вариантов землепользования. Решение о приватизации городской земельной собственности могут приниматьॱ различныеॱ органыॱ муниципальнойॱ власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализацииॱ земельногоॱ участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет старейшин принимаетॱ решениеॱ вॱ отношенииॱ участковॱ стоимостьюॱ 2-5 млнॱ кронॱ, исполкомॱ - стоимостью 1-2 млн крон, главаॱ администрацииॱ - доॱ 1 млнॱ кронॱ. Дляॱ продажи или аренды земельных участков города организуютсяॱ торгиॱ, наॱ которыхॱ муниципальныеॱ властиॱ ведутॱ всюॱ работуॱ через риэлтерскую фирму, сॱ которойॱ заключеноॱ соглашениеॱ. 

Вॱ Федеративнойॱ Республикеॱ Германияॱ взимаютॱ земельный налог с участковॱ, принадлежащихॱ компаниямॱ иॱ частным лицам. Ставка налога состоит из двух частей - основнойॱ, утверждаемойॱ централизованноॱ, иॱ надбавкиॱ, величинаॱ которойॱ определяетсяॱ вॱ зависимости от финансового положенияॱ местныхॱ органовॱ управленияॱ. Основнаяॱ ставкаॱ колеблетсяॱ в пределах от 0,31 до 0,6 процента балансовойॱ стоимостиॱ земельногоॱ участкаॱ. Вॱ 1991 годуॱ надбавкаॱ в среднем по стране составляла 1,2 процентаॱ. Отॱ налогаॱ освобожденыॱ государственныеॱ предприятияॱ, церквиॱ, общественные организации. Льготы существуют в отношенииॱ объектовॱ недвижимостиॱ, предназначенных для жилья (на первые 10 лет). 

В Великобритании, имеющей достаточноॱ свободныйॱ рынок земли, крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе арендыॱ. Срокॱ арендыॱ-доॱ 99 летॱ. Оценкаॱ недвижимостиॱ производитсяॱ одинॱ разॱ в 10 лет иॱ служитॱ основойॱ для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценкиॱ лежитॱ определениеॱ совокупногоॱ годовогоॱ доходаॱ отॱ земельногоॱ участкаॱ. Вॱ Англии установлен толькоॱ одинॱ налогॱ - поимущественныйॱ (сॱ 1993 года - муниципальный), величина которого зависит от рыночной стоимостиॱ имуществаॱ иॱ числаॱ взрослыхॱ членовॱ семьиॱ. Имуществоॱ классифицируетсяॱ по одной из восьмиॱ оценочныхॱ категорийॱ иॱ затем облагается налогом по дифференцированным ставкам. Расчет ставки налогообложенияॱ ведетсяॱ исходяॱ изॱ потребностей города в финансовых ресурсах. 

Итак, каждое государство разработалоॱ своюॱ системуॱ управления недвижимостью. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущиеॱ системамॱ практическиॱ всехॱ стран: 

• муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользованияॱ наॱ всехॱ уровняхॱ управленияॱ городомॱ; 

• приॱ всем многообразии систем управления муниципальные властиॱ отдаютॱ предпочтениеॱ арендеॱ недвижимости, нежели чем ее продаже, т. е. стоят наॱ позицииॱ соблюденияॱ интересовॱ городаॱ; 

• муниципалитетыॱ регулярноॱ проводят комплексную оценку городских земель иॱ недвижимогоॱ имуществаॱ, аॱ земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактическойॱ рыночнойॱ стоимостиॱ объектовॱ недвижимостиॱ [41].

3.3 Тенденцииॱ иॱ приоритетныеॱ направления развития земельного рынка вॱ РФॱ.

Вॱ нашейॱ странеॱ площадьॱ неиспользуемыхॱ сельскохозяйственныхॱ угоॱ­дий составила 6033,75 тыс. гаॱ, изॱ них пашни - 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используяॱ этиॱ землиॱ. Вॱ ежегодॱ­ныйॱ оборотॱ земельॱ сельскохозяйственногоॱ назначения, пока вовлечено неॱ боॱ­лееॱ пятиॱ процентовॱ земельॱ [42]. Вॱ настоящее время ситуация начинает меняться: земляॱ отॱ сельскохозяйственныхॱ организацийॱ всеॱ-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянскиеॱ (фермерскиеॱ) иॱ личныеॱ подсобныеॱ хозяйстваॱ. Передॱ правительствомॱ стоитॱ дилемма: разрешить продажу землиॱ, иॱ увеличитьॱ выводॱ земельॱ из сельскохозяйственного производства, либо пы­таться развивать агропромышленныйॱ комплексॱ иॱ осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариантॱ, меॱ­нееॱ затратныйॱ вॱ планеॱ денежныхॱ вложенийॱ и каких-либо усилий государстваॱ, иॱ приносящийॱ большуюॱ выгодуॱ сॱ точкиॱ зренияॱ пользователейॱ иॱ меньшую для государстваॱ, выигрываетॱ.

Целямиॱ Государственнойॱ программы на период до 2020 г. являются:

-обеспечение продовольственной независимостиॱ страныॱ вॱ параметрахॱ, заданных Доктриной продовольственной безопасности Российской Федерации;

-повышение конкурентоспособности российскойॱ сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ наॱ внутреннемॱ иॱ внешнемॱ рынкахॱ на основе инновационного развития АПКॱ, оптимизацииॱ егоॱ институциональнойॱ структурыॱ, созданияॱ благоприятнойॱ средыॱ дляॱ развития предпринимательства, повышения инвестиционнойॱ привлекательностиॱ отраслиॱ;

-обеспечение финансовой устойчивости товаропроизводителей АПК;

-воспроизводство и повышение эффективности использованияॱ вॱ сельскомॱ хозяйствеॱ земельныхॱ иॱ другихॱ природныхॱ ресурсовॱ, экологизация производства;

-устойчивое развитиеॱ сельскихॱ территорийॱ.

 Дляॱ достиженияॱ этихॱ целейॱ вॱ Государственнойॱ программе предусматривается решение следующихॱ задачॱ, реализуемыхॱ вॱ федеральныхॱ целевыхॱ программах, подпрограммах, основных мероприятиях:

1) стимулирование роста производстваॱ основныхॱ видовॱ сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ;

2) созданиеॱ условийॱ дляॱ сохранения и восстановления плодородия почвॱ, развитиеॱ мелиорацииॱ сельскохозяйственныхॱ земельॱ;

3) повышениеॱ эффективностиॱ регулированияॱ внутреннихॱ иॱ внешних рынков сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ, сырьяॱ иॱ продовольствияॱ;

4) поддержкаॱ малыхॱ форм хозяйствования;

5) техническая и технологическая модернизацияॱ, стимулированиеॱ инвестиционнойॱ деятельности и инновационного развития агропромышленного комплекса;

6) рост доходности сельскохозяйственных товаропроизводителейॱ, созданиеॱ организационноॱ-экономическихॱ условийॱ дляॱ расширенного воспроизводства;

7) совершенствование системы информационного обеспечения вॱ сфереॱ АПКॱ;

8) научноеॱ обеспечение реализации мероприятий по развитию агропромышленного производства и регулированиюॱ рынковॱ сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ, сырьяॱ иॱ продовольствия;

9) совершенствование управления в сфере агропромышленного комплексаॱ.

10) повышениеॱ занятостиॱ, уровня и качества жизни сельского населения;

Глубокие трансформации, которые вॱ настоящееॱ времяॱ происходятॱ сॱ земельнымиॱ отношениямиॱ, включаяॱ появлениеॱ официальногоॱ рынка земли, ееॱ перераспределениеॱ иॱ нерешенностьॱ еще многих научных и практических задач в этой областиॱ, требуютॱ серьезныхॱ иॱ всестороннихॱ исследованийॱ вॱ обॱ­ласти земельных отношений и рынкаॱ землиॱ вॱ Россииॱ, предложенияॱ наॱ основанииॱ их анализ состоят в следующем:

• необходимоॱ датьॱ новуюॱ трактовкуॱ понятияॱ абсолютнойॱ земельной ренты с объяснением этого феномена сॱ современныхॱ теоретическихॱ позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложенияॱ землиॱ какॱ фактораॱ производстваॱ.

• вॱ отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимостиॱ существованияॱ перераспределенческогоॱ механизмаॱ дифференциальнойॱ рентыॱ иॱ созданияॱ равныхॱ условий производства может бытьॱ сформулированॱ принципॱ рациональностиॱ сосредоточенияॱ факторовॱ искусственногоॱ плодороॱ­дия в зонах с высокимॱ естественнымॱ плодородиемॱ вॱ целяхॱ оптимизацииॱ использованияॱ ресурсовॱ иॱ более полной реализации преимуществॱ дифференциальнойॱ рентыॱ вॱ лучшихॱ зонахॱ.

• обоснованиеॱ необходимостиॱ повышенияॱ рентабельности сельскохозяйственного производства, вॱ томॱ числеॱ иॱ за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условийॱ ценообразованияॱ наॱ землюॱ, посколькуॱ вॱ условиях низко рентабельного или убыточного веде­нияॱ хозяйствॱ земельнаяॱ рентаॱ неॱ можетॱ служитьॱ основой для капитализации стоимости земельной собственностиॱ.

• выявитьॱ, чтоॱ современнуюॱ частную собственность на землю необхо­димо рассматривать не какॱ абсолютнуюॱ иॱ безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как:

- возможность покупкиॱ землиॱ лишьॱ реальнымॱ сельскохозяйственнымॱ производителямॱ;

- ограничениеॱ максимальных размеров сельскохозяйственных владений;

- запрещение илиॱ максимальноеॱ ограничениеॱ выводаॱ сельскохозяйственныхॱ земельॱ изॱ оборотаॱ илиॱ перевода их на другиеॱ видыॱ использованияॱ;

- какॱ правилоॱ недопущениеॱ иностранныхॱ собственниковॱ сельскохозяйственных угодий;

- запрещение приобретения сельскохозяйственныхॱ угодийॱ финансоॱ­вымиॱ институтами и юридическими лицами;

- ограничения экологического характера.

• обосновать необходимостьॱ дифференцированногоॱ подходаॱ кॱ крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, котораяॱ заключаॱ­етсяॱ вॱ созданииॱ различныхॱ системॱ налогообложенияॱ различногоॱ юридичеॱ­ского статуса земельнойॱ собственностиॱ, признаниемॱ заॱ нимиॱ статусаॱ некоммерческихॱ иॱ семейноॱ-трудовых хозяйств, вывода мелкойॱ земельнойॱ собственностиॱ изॱ хозяйственнойॱ правоответственностиॱ, сॱ сохранением семейного характера собственности мелких хозяйствॱ.

• доказатьॱ необходимостьॱ введенияॱ государственногоॱ регулированияॱ рынкаॱ землиॱ иॱ создание институциональных основ дляॱ егоॱ функционироваॱ­нияॱ в России,

• определить возможности и ограничения ипотечного кредита вॱ современныхॱ условиях, а именно

- высокорентабельное ведение сельскохозяйственного производства,

- наличие ценных земель [37].

Заключениеॱ

Человекॱ долженॱ обладатьॱ правомॱ собственностиॱ наॱ землюॱ, правом пользования, владения и распоряженияॱ ейॱ. Толькоॱ вॱ этомॱ случаеॱ онॱ можетॱ использовать землю так, как онॱ хочетॱ: свободноॱ продаватьॱ иॱ покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить иॱ завещатьॱ поॱ наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоитॱ свободаॱ собственникаॱ. Этаॱ экономическаяॱ свободаॱ необходимаॱ дляॱ постоянногоॱ повышения эффективности производства заॱ счетॱ автоматическойॱ регуляцииॱ рынкаॱ, заॱ счетॱ свободнойॱ конкуренции. В то же времяॱ, земляॱ - этоॱ всенародное достоя­ние. Она не создана ни трудом, ни капиталомॱ. Онаॱ данаॱ природойॱ. Онаॱ принадлежитॱ всемॱ, живущимॱ наॱ Земле, в стране вॱ равнойॱ мереॱ.

Главнойॱ особенностьюॱ экономических отношений, связанных с использованием земли, является существованиеॱ земельнойॱ рентыॱ. Отдаваяॱ землюॱ вॱ арендуॱ предпринимателям, землевладельцы получают за это определеннуюॱ платуॱ - рентуॱ. Причॱём земельная рента бывает нескольких ви­дов, самыми распространॱённымиॱ видамиॱ считаютсяॱ абсолютнаяॱ иॱ дифференциальнаяॱ земельнаяॱ рента.

Рента, которая возникает вследствиеॱ разностиॱ плодородияॱ земельныхॱ участковॱ (илиॱ разности местоположения участков по отношению к рынкуॱ), называетсяॱ дифференциальнойॱ рентойॱ.

Абсолютнаяॱ рентаॱ являетсяॱ результатомॱ монополииॱ частнойॱ собственности на землюॱ соॱ стороныॱ определенногоॱ классаॱ общества.

Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью еॱё предложеॱ­нияॱ иॱ естественнойॱ ограниченностьюॱ, являютсяॱ определяющимиॱ при формировании цен на продукциюॱ, котораяॱ былаॱ полученаॱ сॱ этойॱ землиॱ. Рентаॱ земельномуॱ собственникуॱ закладывается в ценуॱ сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ, причॱёмॱ изॱ расчॱётаॱ дляॱ самыхॱ худших по своемуॱ плодородиюॱ иॱ производительностиॱ земельॱ.

Вॱ заключенииॱ необходимо отметить, что земельный рынок, какॱ рынокॱ факторов производства будет востребован всегда.

В развитом рыночном хозяйстве земля становитсяॱ предметомॱ куплиॱ-продажиॱ. На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложенияॱ иॱ спросаॱ на данный товар.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложенияॱ землиॱ поॱ рядуॱ причиниॱ. Такॱ непрерывноॱ ускоряетсяॱ процессॱ урбанизации и использования землиॱ дляॱ других несельскохозяйственных це­лей. Одновременно растет спрос на землю, вследствие чегоॱ ценыॱ наॱ землюॱ непрерывноॱ растутॱ.

Формированиеॱ цивилизованногоॱ рынкаॱ земли является сложным иॱ продолжительнымॱ поॱ времениॱ процессомॱ. Создаетсяॱ впечатлениеॱ, чтоॱ этоॱ обусловленоॱ, во-первых, сложностьюॱ переходаॱ от государственной к частной собственности на землю, во-вторых, спецификой иॱ важностьюॱ данногоॱ экономическогоॱ ресурса, необходимостью его сохранения для будущих поколений, в-третьихॱ, недопустимостьॱ соॱ стороныॱ государстваॱ спекуляцииॱ приॱ совершенииॱ рыночныхॱ спекуляцийॱ землей.

Несмотря наॱ принятиеॱ Земельногоॱ Кодексаॱ и других нормативных ак­тов, в первую очередь Законаॱ обॱ оборотеॱ сельскохозяйственныхॱ земельॱ, наличиеॱ значительногоॱ числаॱ прежде всего эмпирических исследований, многоеॱ ещеॱ вॱ этойॱ области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практикаॱ земельныхॱ отношенийॱ, ситуация с земельным рынком, а также наметившаяся тенденция к созданиюॱ вॱ рядеॱ случаевॱ хозяйствॱ латифундистскогоॱ типа.

Отсутствие, по существу, концепции аграрной политикиॱ (воॱ всякомॱ случаеॱ вॱ яснойॱ и четкой определенной форме), Закона о сельскомॱ хозяйствеॱ, которыйॱ разрабатываетсяॱ вॱ течениеॱ многихॱ летॱ, ноॱ доॱ сих пор ещеॱ неॱ опредеॱ­лены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установкиॱ, всеॱ этоॱ оставляетॱ большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Остротаॱ этойॱ проблемыॱ, какॱ однойॱ изॱ важнейшихॱ в как научном, так и вॱ законотворческомॱ планеॱ, хорошоॱ осознаетсяॱ вॱ органахॱ законодательнойॱ и исполнительной власти, а такжеॱ вॱ соответствующихॱ научноॱ-исследовательскихॱ учрежденияхॱ. Причемॱ существуетॱ самыйॱ широкийॱ спектр подходов иॱ взглядовॱ, аॱ сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характерॱ, ноॱ крайнеॱ политизированаॱ иॱ идеологизированаॱ.

Библиографическийсписок

          Законы и нормативно-правовые акты

1.    ГК РФ, ч. 1, раздел 2 “Право собственности и другие вещные права”

2.    Земельный кодекс РФ (ЗК) 2015

Учебники и учебные пособия.

3.    Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Современная школа, 2010.

4.    Бардовский В. П., Рудакова О. В., Самородова Е. М. Экономика: учебник. - М.: ИД «ФОРУМ»: ИНФРА-М, 2010.

5.    Видяпин В.И. Экономическая теория / В.И. Видяпин, Г.П. Журавлева. – ИНФРА-М, 2009.

6.    Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М.: Статут, 2008.

7.    Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Том 2– М.: ЮРАЙТ, 2014.

8.    Гродский В.С. Экономическая теория. М: Питер, 2013.

9.    Журавлева Г.П. Курс экономической теории. – М.: Инфра – М, 2008.

10.                       Земельный рынок в сельском хозяйстве. ― М.: ФГНУ «Росинформ-агротех», 2008.

11.                       Зубко Н.М. Экономическая теория. Учебное пособие. – М.: ТетраСистемс, 2014.

12.                       Казначевская Г.Б. Экономическая теория. – М.: Феникс, 2013.

13.                       Курс экономической теории / Под ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселевой – М.: АСА ,2013.

14.                       Курс экономической теории / Под ред. С.С. Носовой – М.: КноРус, 2013.

15.                       Липсиц И. В. Экономика. Учебник. — М.: Омега-Л, 2014.

16.                       Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX - начала XXI века). -М.: Мэйн, 2008.

17.                       Морозова Т.Г. Экономическая география России. - М.: Юнити-Дана, 2010.

18.                       Нуралиев С.У. Экономика. Учебник. – М.: Дашков и Ко, 2015.

19.                       Нуреев Р. М. Курс микроэкономики: Учебник для вузов. — 2-е изд. М.: Норма, 2011

20.                       Носова С.С. Экономическая теория. – М.: Владос, 2009.

21.                       Николаева И.П.. Экономическая теория. Учебник. – М.: Дашков и Ко, 2012.

22.                       Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Форум, Инфа - М, 2013.

23.                       Сельская экономика / под ред. С.В. Киселева. – М.: Инфра – М, 2010.

24.                       Столяров В.И. Экономическая теория. – М.: Academia, 2011.

25.                       Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2009.

26.                       Шагайда Н. Земельный рынок / Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007.

27.                       Экономический словарь. Под ред. Р.А.Сивкина. – М.: Норма, 2008.

28.                       Экономическая теория. Учебное пособие (в 3 частях) /под. ред. Ю.И. Чунькова – М.: ИТРК, 2013.

29.                       Экономическая теория. / Под ред. Г.С. Вечканова, Г.Р. Вечкановой – М.: Питер, 2010.

30.                       Экономика: Учебник. 3-е изд., переработанное и дополненное / под редакцией д-ра эк., наук проф. А.С. Булатова. – М.: Магистр, Инфра-М, 2010.

31.                       Экономическая история зарубежных стран.  / Под ред. Т.М. Тимошиной– М.: Юстицинформ, 2012.

32.                       Экономическая теория: Учебник / Под общ. ред. В.И.Видяпина. – М.: ИНФРА-М, 2009.

33.                       Экономика природопользования: учебное пособие / И.И. Дрогомирецкий, Е.Л. Кантор, Г. А. Маховикова – М.: Юрайт,2015.

Издания периодической печати

34.                       Анохин Е. И. Понятие, принципы и методы оценки земель сельскохозяйственного назначения  // Проблемы современной экономики. – 2010. - № 3 (35).

35.                       Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 2008.

36.                       Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103.

37.                       Воробьев С.В. Имущественные отношения в Российской Федерации 2008. № 2.

38.                       Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6.

39.                       Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007.

40.                       Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1.

Интернет ресурсы

41.                       Недвижимость http://mega-e.su

42.                       Портал земельных ресурсов http://www.graterra.ru

43.                       Россельхознадзор http://www.fsvps.ru

44.                        Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.ru

Приложение

Приложение 1

Структура сделок с земельными участками в РФ в 2010-2012 гг.

Вид совершаемой сделки	Годы
	2010		2011		2012
	Кол-во сделок	Площадь, га	Кол-во сделок	Площадь, га	Кол-во сделок	Площадь, га
1	2	3	4	5	6	7
1.Аренда гос. И муниципальных земель	351459	113081764	3461086	111860149	3397603	109917588
2.Продажа гос. и муниципальных земель	350686	610740	364037	634853	370929	645997
3. Купля продажа земли гражданами и юр. лицами	520208	3169534	543466	3411235	580955	3739647
4.Наследование	314557	4116338	305960	4003849	280993	4977126
5. Дарение	117776	10582963	115663	10393095	119551	11742458
7. Залог	43921	902675	40574	863797	42633	956204
ВСЕГО сделок	1698607	131561339	4830786	131166978	4792664	176776020

Источники: Государственные (национальные) доклады о состоянии и использовании земель в РФ в 2010г., 2011г., 2012г.

Приложение 2

Структура земель РФ по категориям (на 1 января 2013 г.).

Источники: https://rosreestr.ru

 Приложение 3

Источники: https://rosreestr.ru

Приложение 4

Сведения о фонде перераспределения земель в Российской Федерации на землях сельскохозяйственного назначения (2012–2013 годы).

Источники: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в 2013 году в Российской Федерации.

Приложение 5                                                                              

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.

Источники: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в 2013 году в Российской Федерации.

Приложение 6

Земли сельскохозяйственного назначения в федеральных округах (тыс. га).

Источники: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в 2013 году в Российской Федерации.

Приложение 7.

Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями

(тыс. га)

 Источники: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в 2013 году в Российской Федерации.

Приложение 8.

Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан

(тыс. га)

Источники: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в 2013 году в Российской Федерации.