Немецкая модель ипотечного кредитования

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Государственный университет управления»

Институт отраслевого менеджмента

Кафедра экономики и управления в строительстве

РЕФЕРАТ

На тему «Немецкая модель ипотечного кредитования»

    Выполнила:

Студентка 4 курса группы ЭПОС 4-1    

                                                         Данцева А.А.

 Проверил:

    к.э.н., доцент Опекунов В.А.

Москва – 2016

Оглавление

Введение. 3

История ипотечного кредитования в Европе. 5

Сущность немецкой модели ипотечного кредитования. 8

Отличия немецкой модели от американской. Достоинства и недостатки. 12

Реализация немецкой модели ипотечного кредитования в России. 15

Заключение. 19

Список источников. 20

Введение

Появившись сравнительно недавно, ипотека в России успела пройти за короткий срок период становления, кризисного спада и переживает сейчас период возрождения. Подавляющее большинство банков и операторов, ранее активно присутствовавших на рынке ипотечного кредитования, не только возвращаются в данный сегмент кредитных розничных услуг, но и корректируют "кризисные условия кредитования" исходя из текущих тенденций: снижают процентные ставки, пересматривают размер первоначального взноса, возобновляют ранее закрытые ипотечные программы.

По мнению экспертов, сейчас идёт формирование нового рынка ипотечного кредитования, с новым подходом к оценке рисков, как со стороны банков, так и со стороны заемщиков. Используются откорректированные подходы с точки зрения риск-менеджмента, критериев качества портфеля и заёмщиков.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике.

Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

История ипотечного кредитования в Европе

В Западной Европе давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

 Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770 г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем: группа лиц, объединённых общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счёт государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945 г. премия начислялась в размере 33 % от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10 %, а в бывшей Восточной Германии - 15 %. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70 % всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам.

 За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т.е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991 г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система «Стройсбережение» участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991 г. эта сумма составила 53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс. квартир.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например, в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается чётким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

 В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

 – страховать предмет ипотеки;

 – принимать меры для его сохранности;

 – сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

 – уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

 Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счёт заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

Сущность немецкой модели ипотечного кредитования

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Германская модельипотеки значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счёт целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Государство при такой модели кредитования стремится помочь вкладчикам строительных сберегательных касс — выплачивая им прямые денежные дотации либо снижая налоговое бремя. Как подсчитали экономисты, сейчас каждый евро, который государство выплачивает в качестве поддержки своим гражданам при приобретении жилья, возвращается в виде 2,8 евро налогов.

Система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип её функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Отличия немецкой модели от американской. Достоинства и недостатки

Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.

Суть американской модели ипотеки состоит в том, что покупатель приобретает жилье, оплачивая из собственных средств лишь незначительную часть его стоимости. Недостающую сумму гасит ипотечный банк, которому заемщик в течение последующих 15-30 лет должен вернуть заемные средства. Банк, в свою очередь, переуступает кредит одному из специализированных ипотечных агентств. Последнее возмещает кредитной организации выданные заемщику деньги и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым становятся платежи заемщиков. Ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке.

В немецкой модели в роли кредитора и инвестора выступает один субъект, а именно: банк, который выдаёт кредиты и самостоятельно занимается выпуском и реализацией ценных бумаг. Но реализация таких бумаг сопряжена с трудностями, возникающими из-за того, что каждая банковская закладная индивидуальна из-за большого количества только ей присущих нюансов, что очень негативно сказывается на вторичном рынке закладных. Ведь, согласитесь, что очень непросто найти покупателя, который не знает условий реализации ценной бумаги.

Исходя из этого, немецким банкам приходится создавать достаточно большой уставной капитал, чтобы поддерживать баланс активов и пассивов, самостоятельно выступая эмитентами собственных ценных бумаг, что в американской модели не требуется.

Плюсы модели:

- Автономность модели, при которой ставки по кредитам и депозитам не зависят от состояния финансового рынка, а устанавливаются банком самостоятельно;

- Минимальный риск невозврата кредита;

- Доступность для заёмщиков с различными уровнями дохода.

Минусы модели:

- Стабильность поступающих на счёт банка средств заёмщиков для кредитования зависит от их материального благополучия и желания получить кредит с помощью системы «стройсбережений»;

- Возможность получения кредита только после накопления строго определённой суммы и через определённый интервал времени.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Реализация немецкой модели ипотечного кредитования в России

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

До кризиса 2008 г. В России на федеральном уровне отдавалось предпочтение американской модели. Для ее реализации и развития было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии с системой, действующей в Германии. Источником средств для ипотечного кредитования в этом случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. Накопив, как правило, половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает недостающую сумму в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока мало. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся часть ее стоимости в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

К основным проблемам ипотечного кредитования можно отнести:

• общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом, последствия глобального финансового кризиса и т.д.);

• слабость институтов оценки недвижимости;

• существующие ипотечные банки в своем большинстве – обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

• несовершенство ипотечного законодательства (до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента, как закладная; в настоящее время действует ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»);

• ограниченность сферы применения ипотеки: преимущественно жилищное кредитование на чрезвычайно жестких условиях для заемщика;

• высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;

• высокие риски ипотечного кредитования как для банков, так и для заемщиков.

Сегодня в России окончательно не сформировалась единая модель ипотечного кредитования. Применяется и американская, и немецкая схема ипотеки.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) функционируют по образу немецкой модели ипотеки, но с некоторыми нюансами, вытекающими из законодательства РФ.

Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.  

Заключение

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Главным препятствием для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, является невозможность убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.

Список источников

1. Иванов В. В. Ипотечное кредитование. - М Информационно- внедренческий центр. "Маркетинг", 2006 - 273с.

2. Ольшаный А. Н. "Банковское кредитование: российской и зарубежной опыт". -М.: Русская деловая литература, 1997 - 134 с.

3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2006 - 208с.: ил - (Серия "Учебное пособие").

4. Толкушин А.В. Ипотека в России / - М: ЮРИСТ, 2011- 125с.

5. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Ипотека, как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области// Финансы и Кредит. - 2010.- № 3(171).120 с.

6. Веремейкина В. Д. Ипотека: проблемы и перспективы// Банковские услуги. - 2009. № 12. 29 с.

7. Гарипов З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов// Банковское дело. -2010.- №1. 19 с.

8. Логиров М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России// Экономика. - 2010.- №9. 27 с.

9. Степанов В. Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX начало XX) // Деньги и Кредит. -2004 - № 2. 35 с.

10. Осипов Ю. С.- М.: Большая Российская энциклопедия, 2008. - 767с.: ил: карт.

11. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги. - 2002. - 4.- С.20-28.

12. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) Деньги и кредит. 2004. -

13. Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России // Уровень жизни населения регионов России. 2004. - 4. С.60-65.

17. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -2002.- 9.- С.18-20.

18. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

19. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.

20. http:// www.ipmconsult.ru/articles/154.html

21. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm

22. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml