Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

Факультет бизнеса

Кафедра управления проектами и программами

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Бизнес-основы управления проектами»

на тему «Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки»

Выполнила

студентка  группы 3407

очной формы обучения

Факультета Бизнеса

Мифодовская Ю. С.

   Научный руководитель:

Севостьянов Анатолий Васильевич

Москва – 2016

Содержание

Введение……………………………………………………………………....….3

Глава 1. Оформление земельного участка под проект комплексного

освоения территории……………………………………………………… …....4

Глава 2. Технико-экономическое обоснование проекта планировки территории комплексного освоения…………………………………….….…..6

Глава 3. Оценка эффективности отобранного проекта комплексного освоения территории………………………………………………………………............13

Заключение………………………………………………………………….......28

Список использованных источников…………………………………….……29

Введение

На сегодняшний день комплексное освоение территорий является наиболее прогрессивным форматом обеспечения граждан жильем. Проекты комплексного освоения территорий затрагивают масштабные территории и описываются сотнями тысяч квадратных метров планируемого вода жилья.

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Речь идет о комфортной среде обитания, когда все перечисленные факторы грамотно продуманы и, сочетаясь, дополняют друг друга

Проект комплексного освоения территории позволяет создать новую, привлекательной среду обитания. Преимуществами данных проектов являются: новые возможности для строительства на фоне дефицита земельных участков; снижение себестоимости за счет эффекта масштаба и обеспечение плановой загрузки строительных мощностей на несколько лет вперед.

Цель данной курсовой работы - реализация учебного проекта комплексного освоения территории, углубление теоретических и прикладных знаний.

В процессе выполнения курсовой работы решаются следующие задачи:

1) Систематизация и конкретизация теоретических знаний по изучаемой дисциплине;

2) Приобретение навыков ведения самостоятельной исследовательской работы;

3) Анализ законодательной базы оформления земельного участка

4) Технико-экономическое обоснование проекта

5) Оценка эффективности выбранного проекта

Глава 1. Оформление земельного участка под проект комплексного освоения территории

Проект комплексного освоения территории осуществляется по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Пятница. Земельный участок занимает площадь 20 га. Категория земли - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования – для жилищного строительства.

Рисунок 1. План выбранного земельного участка

Участок имеет кадастровый номер 50:09:0040213:472

Кадастровая стоимость участка – 499 382 000 рублей

Земельный участок находится в муниципальной собственности

Земельный участок анализируется на основе следующей нормативно-правовой базы:

1) Земельный кодексом РФ,

2) Градостроительным кодексом РФ,

3) Свод правил 42.13330.2011

4) Правила землепользования и застройки городского поселения Солнечногорск

Подготовка документации по планировке территории городского поселения Солнечногорск осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах Солнечногорского муниципального района, а также находящихся в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, предоставляются в собственность или в аренду, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно Земельному Кодексу, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района осуществляет организацию и проведение торгов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, расположенных в границах Солнечногорского муниципального района, или права их аренды и от имени муниципального образования Солнечногорский муниципальный район является продавцом земельного участка или права его аренды.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, осуществляется на основании постановления главы Солнечногорского муниципального района Московской области.

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион).

Условия участия в торгах, порядок проведения торгов, оформление результатов торгов и признание торгов несостоявшимися определяются в соответствии со статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков".

Глава 2. Технико-экономическое обоснование проекта планировки территории комплексного освоения

Имеется конкретный земельный участок площадью 20 га в Московской области, на котором будет вестись комплексное освоение территории. Устанавливается структура жилой застройки по типам домов (в %), представленная в таблице 1.

Таблица 1. Объемы жилищного строительства

Объем проектируемого жилого фонда на данной территории рассчитывается по формуле:

   

где V_ж.ф. – проектируемый объём жилого фонда на территории земельного участка, м²;

S_з.у. – площадь земельного участка (элемента планировочной структуры), развитие которого планируется, м²;

P_ср. – средний коэффициент плотности застройки на данной территории (или плотность жилого фонда м² общ.пл./га);

a_{1, …,} a_n – доля жилой застройки по типам домов в общем объёме жилого фонда;

Р_{1, …,} Р_п - коэффициент плотности застройки соответствующего типа дома (или плотность жилого фонда м² общ.пл./га).

Объём жилого фонда рассчитывается как сумма площадей всех этажей зданий и сооружений, определённая по внешним размерам здания.

Определим среднюю плотность застройки жилыми домами:

P_жф= 1/((0,3/7350)+(0,5/7490)+(0,2/7550)) ≈ 7460 м²/га

Проектируемый объём жилого фонда:

V_жф=20*7460=149200 м²

 

 

Расчёт среднего показателя жилищной обеспеченности в зависимости от уровня комфорта жилых домов и квартир и структуры жилой застройки по типам домов на расчётный срок выполняется в форме Таблица 2.

 

                                                                           Таблица 2 Расчет среднего расчетного показателя жилищной обеспеченности

Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта	Норма площади жилого дома и квартиры, м2/чел	Доля в общем объеме жилищного строительства от и до,  %	Расчёт среднего показателя жилищной обеспеченности
1	2	3	4
Престижный (бизнес-класс)	40	10	4 м2
Массовый (эконом-класс)	30	25	7,5 м2
Социальный (муниципальное жилище)	20	60	12 м2
Специализированный	20	5	1 м2
Средний показатель жилищной обеспеченности в зависимости от уровня комфорта, м2/чел., Qж.ф.ср.	24,5

Проектная численность населения для данного земельного участка рассчитывается по формуле:

Н_пр = 149200/24,5 ≈ 6100 человек

Проектная численность населения распределяется по трём основным группам:

1) Группа населения градообразующая - часть самодеятельного населения города, занятая в отраслях народного хозяйства, определяющих основное направление и масштабы развития города. Её удельный вес составляет 35%:

6100 чел х 0.25 = 1525 чел.;

2) Группа обслуживающая. Удельный вес этой группы населения зависит от величины города и составляет 25%:

6100 чел х 0.25 = 1525 чел.;

3) Группа несамодеятельного (неработающего) населения (дети, домохозяйки, престарелые, инвалиды). На удельный вес данной группы влияет возрастной состав населения, который определяется по статистическим данным, и составляет 50%:

6100 чел х 0.5 = 3050 чел.

Проводится расчёт социально необходимых объёмов культурно-бытового строительства. Данная информация представлена в таблице 3.

                                                          Таблица 3.Учреждения и предприятий обслуживания

Учреждения, предприятия, сооруж	Рекомендуемая обеспеченность на 1000 жителей	Проектируемое количество мест	Размер земельного участка, м2
Дошкольное образовательное учреждение	71	433	15400
Школа	118	720	28792
Аптека	1 на 10 тыс жителей	36 м2
Торговый центр	300	1830	7000
Предприятия быт. обсл.	5	31	186

Проводится расчёт проектируемого количества жилых домов. При проектировании жилой застройки были приняты следующие габариты жилых домов:

•одной секции секционного дома – 25 (ширина) х 12 (глубина) метров.

Площадь застройки определяется перемножением габаритных размеров. Расчеты представлены в таблице 4.

Таблица 4 Расчет площади домов и количества проектируемых секций, блоков, домов и выбор проектного решения                                                                    

% зданий	Этажность	Расчетная жилая площадь	Расчетная жилая площадь 1 секции	Кол-во секций	Решение
(всего), кв.м
-	12	-	-
30	14	44760	4200	11	2 четырехсекционных и 1 трехсекционный
50	16	74600	4800	16	4 четырехсекционных
20	20	29840	6000	5	5 двадцатиэжных

Затем проводится расчет средней этажности застройки:

Ср. эт. = 1/(0,3/14+0,5/16+0,2/20) = 16

Производится расчёт потребности в территориях различного назначения в соответствии с этажностью зданий. Следовательно, для последующего расчёта используются колонки «от 9 до 17 эт.» таблицы № 7 нормативов.

                                                           Таблица 5 Баланс проектируемой территории

№ п/п	Назначение территорий	Минимально необходимая площадь территории, кв. м/чел.	Потребная территория на 6090 чел., га
в границах квартала со средней этажностью жилых домов от 9 до 17 эт.	Доп-но в границах жилого района со средней этажностью жилых домов от 9 до 17 эт.	в границах квартала	дополнительно в границах жилого района	%	по проекту, га
1	Территории объектов для хранения индивидуального автомобильного транспорта	1,63	2,7	0,99	1,65	0,12	2,47
2	Территории объектов инженерного обеспечения	0,2	0,1	0,12	0,06	0,01	0,17
3	Территории объектов физкультурно-спортивного назначения	0,85	1,5	0,52	0,92	0,07	1,34
4	Территории объектов торговли и общественного питания	0,16	1,21	0,10	0,74	0,04	0,78
5	Территории объектов коммунального и бытового обслуживания	0,07	0,24	0,04	0,15	0,01	0,18
6	Территории объектов предпринимательской деятельности, делового и финансового назначения	0	0,73	0,00	0,45	0,02	0,42
7	Территории объектов здравоохранения	0	0,24	0,00	0,15	0,01	0,14
8	Территории объектов образования	0	4,92	0,00	3,00	0,14	2,81
9	Озелененные территории общего пользования	0	4,4	0,00	2,68	0,13	2,51
10	Территории сети дорог и улиц	0	5,48	0,00	3,34	0,16	3,13
11	Территории объектов жилищного строительства,			0,00	0,00	0,00	0,00
	в том числе:			0,00	0,00	0,00	0,00
	1) многоквартирных жилых домов	10,6		6,47	0,00	0,30	6,05
Итого:	8,2411	13,1272	1	20

Составляется сводная таблица полученных технико-экономических показателей (таблица 6):

                                                     Таблица 6 Сводная таблица технико-экономических показателей

№	Наименование показателей	Значение
1	Проектируемая численность населения, чел.	6100
	в том числе: градообразующая группа, чел.	1525
	обслуживающая группа, чел.	1525
	несамодеятельная группа, чел.	3050
2	Проектируемый жилой фонд, м2 поэтажной площади	149200
	в том числе: 12-ти этажных домах	0
	14-ти этажных домах	44760
	16-ти этажных домах	74600
	20-ти этажных домах	29840
3	Проектируемый жилой фонд, м2 общей площади квартир	111900
	в том числе: 12-ти этажных домах	0
	14-ти этажных домах	33570
	16-ти этажных домах	55950
	20-ти этажных домах	22380
4	Средняя плотность жилого фонда (брутто), м2/га	7460
5	Плотность населения, чел/га	305
6	Проектируемая территория	20
	в том числе:
	многоквартирных жилых домов	6,47
	объектов образования	3
	объектов торговли и общественного питания	0,84
	объектов здравоохранения	0,15
	объектов коммунального и бытового обслуживания, делового и финансового назначения	0,19
	объектов физкультурно-спортивного назначения	1,43
	объектов для хранения индивидуального автомобильного транспорта	2,564
	озеленение общего пользования	2,68
	объектов инженерного обеспечения	0,18
	дорог и улиц	3,34
7	Средняя этажность застройки, этаж.	16

Глава 3. Оценка эффективности отобранного проекта комплексного освоения территории

Необходимо определить абсолютные величины затрат на комплексное освоение территории, для чего нужно выяснить сумму и структуру временных расходов с использованием укрупненных нормативов и технико-экономических параметров планируемых к возведению объектов капитального строительства, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения

                            Таблица 7 Расчёт стоимости жилищного строительства по жилому району

Тип дома	Кол-во	Кол-во	Площ.	Аналог	Стоимость,  1м2, руб	Стоимость итого, т. руб.
этажей	секций	дома, м2	в ценах 2001	в текущ. ценах
	14	4	16800	01-04-005-02	26980	29478,35	495236,25
		4	16800	01-04-005-02	26980	29478,35	495236,25
		3	12600	01-04-005-02	26980	29478,35	371427,18
	16	4	19200	01-04-005-03	27050	29554,83	567452,74
Многоквартирные		4	19200	01-04-005-03	27050	29554,83	567452,74
многоэтажные		4	19200	01-04-005-03	27050	29554,83	567452,74
		4	19200	01-04-005-03	27050	29554,83	567452,74
	20	1	6000	01-05-002-04	33200	36274,32	217645,92
		1	6000	01-05-002-04	33200	36274,32	217645,92
		1	6000	01-05-002-04	33200	36274,32	217645,92
		1	6000	01-05-002-04	33200	36274,32	217645,92
		1	6000	01-05-002-04	33200	36274,32	217645,92
Итого стоимость в текущих ценах						4719940,22

Укрупненные нормативы и объекты-аналоги были взяты из Государственных укрупненных нормативов цены строительства (НЦС), утверждаемые приказами Минэкономразвития.

Использованные показатели укрупненных нормативов цены строительства:

- Таблица 01-04-005-02 «14-этажное панельное жилое здание с окраской фасада»

- Таблица 01-04-005-03 «16-этажное панельное жилое здание с окраской фасада»

- Таблица 01-05-002-04 «19-этажное монолитное с облицовкой лицевым керамическим кирпичом»

Индекс пересчета в текущие цены – 1,0926

Таблица 8 - Расчёт стоимости строительства объектов культурно-бытового обслуживания (рассчитывается по аналогии с предыдущей таблицей).

Таблица 8 Расчёт стоимости строительства объектов культурно-бытового обслуживания

Наименование объекта	Единица мощности (вместимости)	Применённый аналог	Ст-сть единицы измерения в базовых ценах, тыс. руб.	Общая стоимость, тыс. руб.
№ таблицы	Мощность (вместимость)
в базовых ценах	в текущих ценах
2			4	6	7	8
Детские дошкольные учреждения на 433 мест		Т.03-01-001-07*	220	624,41	274740,4	300181,361
место
Общеобразовательная школа на 720 мест	место	Т.03-02-001-14**	700	385,71	269997	294998,722
Объекты торговли и общественного питания, коммунального и бытового обслуживания (торговый центр)		Т.02-03-001-01***	7000	46,29	324030	354035,178
Парковочные места на 1260 маш. мест	место	Т.08-10-001-02	400	87,1	112359	122763,443
Надземная автостоянка закрытого типа  1260 маш. места	место	Т.08-10-001-01	160	80,46	101379,6	110767,351
Индекс пересчёта в текущие цены	1,0926
Итого по объектам обслуживания						1182746,06

* Таблица 03-01-001-07 Детские сады на 220 мест

** Таблица 03-02--001-14 Школы на 700 мест

*** Таблица 02-03-001-01 Бизнес-центры до 10000м2

Таблица 9 Расчет затрат на создание основных фондов         объектов и сооружений коммунального хозяйства

Наименование затрат	Наименование показателей	Этажность домов
14 эт.	16 эт.	20 эт.
1	2	3	4	5
	Общая площадь, кв.м.	44760	74600	29840
Водопровод	Стоимость, руб./м² общ. пл.  (в ценах базы 2001г.)	33,69	32,95	32,21
Стоимость итого, тыс. руб.	14227644,1	23191890,45	9068416,284
Канализация	Стоимость, руб./м² общ. пл.  (в ценах базы 2001г.)	51,21	53,05	54,89
Стоимость итого, тыс. руб.	21626525,8	37339295,55	15453752,56
Теплоснабжение	Стоимость, руб./м² общ. пл.  (в ценах базы 2001г.)	49,71	47,87	46,03
Стоимость итого, тыс. руб.	20993059,9	33693347,37	12959304,61
Газоснабжение	Стоимость, руб./м² общ. пл.  (в ценах базы 2001г.)	15,68	15,3	14,92
Стоимость итого, тыс. руб.	6621830,21	10768920,3	4200582,768
Электроснабжение	Стоимость, руб./м² общ. пл.  (в ценах базы 2001г.)	35,76	34,64	33,52
Стоимость итого, тыс. руб.	15101827,1	24381398,64	9437234,208
Слаботочные устройства	Стоимость, руб./м² общ. пл.  (в ценах базы 2001г.)	17,05	16,31	15,57
Стоимость итого, тыс. руб.	7200395,73	11479809,81	4383584,028
Ливневая канализация	Стоимость, руб./м² общ. пл.  (в ценах базы 2001г.)	36,58	34,76	32,94
Стоимость итого, тыс. руб.	15448121,7	24465860,76	9273940,776
Индекс пересчёта в текущие цены			9,435
Итого			331316742,7

                                                                           Таблица 10 Малые архитектурные формы

Наименование объекта	Мощность (вместимость) проектная	Применённый аналог	Ст-сть единицы измерения в базовых ценах	Общая стоимость
№ таблицы	Мощность (вместимость)
в базовых ценах	в текущих ценах
Для детских садов	433 места	16-01-001-07	220	43,38	9543,6	10427,3374
16-01-001-07	220	43,38	9543,6	10427,3374
Для общеобразовательных школ	720 мест	16-01-002-14	700	8,2	5740	6271,524
Для жилых домов	605	16-03-001-01*	100 м2	227,48	137625,4	150369,512
Озеленение		17-03-002-03	1 га	14752,09	295041,8	322362,671
20,0 га
Индекс пересчёта в текущие цены	1,0926
Итого						499858,381

3.1 Расчет оттоков инвестиционного проекта

К оттокам инвестиционного проекта относятся все затраты, которые несет инвестор в процессе реализации проекта. Все затраты группируются по статьям расходов, выстраиваются в хронологическом порядке с временным интервалом, равным 1 месяцу.

Из материалов технико-экономического обоснования проекта планировки и застройки микрорайона для расчета стоимости застройки использованы сведения о структуре застройки, обобщенные данные по общей площади жилых зданий в зависимости от этажности, общие сведения об объектах обслуживания, в том числе и их общая площадь.

Для расчета затрат были применены:

1) Государственные укрупнённые нормативы цены строительства (НЦС в ценах 2014 года);

2) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря г. № КЦ/2015-12ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года”;

3) Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны.

Расчёт затрат на жилую застройку и объекты обслуживания проведён по методу затратного подхода – «методу единицы сравнения». При этом конструкции жилых зданий – крупнопанельная (14-ти и 16-ти этажные дома) и монолитная (20-ти этажные дома), школы и детских-садов - крупнопанельная.

Расчёт затрат на инженерную, транспортную инфраструктуру и благоустройство производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда.

Затраты на инженерно-транспортные сети и сооружения и благоустройство территории городского значения производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда в ценах 1984 г. (Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны):

- озеленение и  инженерная подготовка территории – 5,6 руб/кв.м;

- инженерные сети и сооружения (включая головные сооружения) – 39,5 руб/кв.м;

- улично-дорожная сеть – 9,7 руб/кв. м;

- городской транспорт – 1,9 руб/кв.м.

Полученная стоимость затрат была приведена к текущим ценам.

Стоимость проектных работ определялась в процентах от сметной стоимости строительства в размере 5%. Стоимость экспертизы проектной и изыскательской документации определялась в размере 4% от стоимости проектно-изыскательских работ.

Затраты на строительство зданий и сооружений, благоустройство территории, инженерную инфраструктуру, экспертизу и проектные работы облагались налогом на добавленную стоимость в размере 18%.

В затратах учтена стоимость приобретения земли, а также расходы на рекламу и налогообложение.

Временная структура освоения капитальных вложений по жилым домам и объектам обслуживания в % от сметной составлена с использованием СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учётом комплексной застройки – М.: Госстрой СССР, 1989 и СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Часть II – Москва 1991.

В таблице 11 представлена временная структура расходов при последовательном выполнении строительно-монтажных работ, общая продолжительность проекта составила 43 месяца.

В целях сокращения продолжительности строительства и, исходя из величины проектируемой общей площади на территории микрорайона, для расчётов предложен второй вариант продолжительности проекта в 43 месяца 4-мя параллельными потоками.

Расчеты представлены в таблице 11.

Расходы на приобретение земли	499382
Предпроектные исследования, проектирование, согласования	411422,7971
Экспертиза	16456,91188
Объекты и сооружения коммунального хозяйства	1501247,714
ПОТОЧНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ:
Поток 1:
Жилой дом 14 этажный	495236,25
Жилой дом 14 этажный	495236,25
Жилой дом 14 этажный	495236,25
Детское дошкольное учреждение на 220 мест	150090,6805
Благоустройство территории застройки	124,965
Инженерное оборудование	82829,186
Парковочные места на 400 маш. места	40921,1478
Поток 2:
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Инженерное оборудование	82829,186
Благоустройство территории застройки	124,965
Торговый центр	47719,96654
Надземная автостоянка закрытого типа на 420 мест	55383,67548
Парковочные места на 400 маш. места	40921,1478
Поток 3:
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Парковочные места на 400 маш. места	40921,1478
Детское дошкольное учреждение на 220 мест	150090,6805
Инженерное оборудование	82829,186
Благоустройство территории застройки	124,965
Поток 4:
Общеобразовательная школа на 720 мест	294998,7222
Инженерное оборудование	82829,186
Благоустройство территории застройки	124,965
Надземная автостоянка закрытого типа на 420 мест	55383,67548
ПРОЧИЕ РАСХОДЫ
Налогообложение:
Реклама	5700000
ИТОГО РАСХОДОВ ПО ПРОЕКТУ	10656965,37
НДС	1918253,766
ИТОГО РАСХОДОВ ПО ПРОЕКТУ С НДС	18284215,42

3.2. Расчет притоков инвестиционного проекта

Формой реализации инвестиционного проекта является продажа жилых квартир в многоэтажной жилой застройке, нежилых помещений и машино-мест на открытой парковке и наземной автостоянке закрытого типа.

Для определения стоимости 1 кв. метр общей площади жилых и нежилых помещений, а также стоимости машино-мест выполнен анализ ценовой ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в 2015 году на территориях Московской области Солнечногорского района. Для этого исследовались цены предложений по местным рекламным изданиям, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Анализ показал следующие цены предложения (стоимость объекта приведена в среднем для различных стеновых материалов):

1.     по многоэтажной жилой застройке – 112269 руб. за 1 кв. метр;

2.     по нежилым помещениям – 87000 руб. за 1 кв. метр;

3.     за 1 машино-место наземной открытой парковке – 500000 руб.;

4.     за 1 машино-место в надземных автостоянках закрытого типа – 550000 руб.

Поступления от продажи объектов недвижимости распределены равномерно по месяцам, что составляет временную структуру поступления средств.

Расчет поступлений по проекту представлен в таблице 12.

10.	Продажа жилых помещений в многоэтажной застройке:
10.1.	Общее количество кв. м.
10.2.	Количество проданных кв. м.
10.3.	Стоимость 1 кв.м.
	Приток от продажи жилых помещений в многоэтажной застройке
11.	Продажа машино-мест (парковочные места):
11.1.	Общее количество маш.-мест
11.2.	Количество проданных маш.-мест
11.3.	Стоимость 1 маш.-места
	Приток от продажи машино-мест (парковки)
12.	Продажа машино-мест в надземной автостоянке:
12.1.	Общее количество маш.-мест
12.2.	Количество проданных маш.-мест
12.3.	Стоимость 1 маш.-места
	Приток от продажи машино-мест (надземная автостоянка)
13.	Продажа нежилых помещений:
13.1.	Общее количество кв. м.
13.2.	Количество проданных кв. м.
13.3.	Стоимость 1 кв.м.
	Приток от продажи нежилых помещений
	ИТОГО ПОСТУПЛЕНИЙ

3.3. Сопоставление расходов и поступлений денежных средств

Полученные данные о структуре денежных потоков в ходе реализации проекта обработаны с использованием электронной таблицы Excel. В таблице Excel составлены специальные формулы, с помощью которых заполняются следующие строки таблицы: итого расходов по проекту, итого поступлений, которые определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. Затем осуществляется суммирование денежных потоков с учетом ставок дисконтирования. При этом производится расчет:

-дисконтированного оттока;

-дисконтированного притока;

-сальдо дисконтированного потока, которое отражает суммирование величин оттока и притока по каждому шагу расчета;

- чистого дисконтированного дохода (ЧДД) проекта, который представляет собой накопленное сальдо суммарного потока и, в свою очередь, определяет стоимость оцениваемого земельного участка.

Ставка дисконтирования для оттоков была принята за 23,%, а коэффициент дисконтирования за 1,19. Ставка дисконтирования была найдена кумулятивным способом по формуле:

Ку= К_{безриск}.+К_риск.+К_ликв.+К_инв.

1.      К_{безриск}. принимаем равной ключевой ставке 11%.

2.      Для расчета поправки на риск (К_риск.) определяем значение риска в таблице 13:

                                                                            Таблица 13.Расчет поправок на риск

Виды и наименование риска	Риск несущественен 0-1%	Риск скорее всего  не реализуется 2-4%	Ничего заранее сказать нельзя 5-7%	Риск вероятнее всего проявится 8-10%	Риск реализуется 11-15%	Коэф. весомости
Систематический риск
Общее ухудшение экономической ситуации в стране				9%		0,4
Региональный риск		2%				0,05
Изменение федерального или местного законодательства			6%			0,15
Несистематический риск
Природные чрезвычайные ситуации	1%					0,02
Нехватка технических знаний у проектировщиков (ошибки в проектировании)		2%				0,12
Неэффективный менеджмент		3%				0,14
Непринятие концепции застройки широкими слоями населения		2%				0,12
Итого		5,5%

3.  ,

где t_a- время экспозиции объектов-аналогов (мес).

К_ликв=11*5/12=4,58%

4. К_инв. = 2%

                                        Таблица 13 Обоснование коэффициента дисконтирования

Наименование поправки	Размер поправки, %
Безрисковая процентная ставка	11%
Поправка на риск	5,5%
Поправка на ликвидность	4,58%
Поправка на управление инвестициями	2%
Общая ставка капитализации	24,08%
Коэффициент дисконтирования	23,08%

Для притоков  использована ставка дисконтирования равная 11% (равна ставке рефинансирования). Соответственно, коэффициент дисконтирования равен 1,009. Необходимые расчеты выполнены в таблице 14.

3.4. Вариантные расчёты сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации

Для выбора наиболее эффективного для инвестора варианта освоения территории были рассчитаны несколько сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации. Полученные результаты представлены в таблице 15.

 Таблица 15 Взаимодействия инвестора и местной администрации

		Варианты
№ п/п	Наименование	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4
1.	Расходы
1.1.	Строительство жилья	4586297,76	4586297,76	4586297,76	4586297,76
1.2.	Строительство соц. объектов (школа, детские сады)	585062,3887	585062,3887	0	0
1.3.	Строительство прочих объектов обслуживания	281250,7609	281250,7609	281250,7609	281250,7609
1.4.	Внешние инженерные сети	1477098,958	0	1477098,958	0
1.5.	Внутриплощадочные инженерные сети	327981,7344	327981,7344	327981,7344	327981,7344
1.6.	Благоустройство территории застройки	498,4886981	498,4886981	498,4886981	498,4886981
1.7.	Предпроектные исследования, проектирование, согласования	356988,3599	356988,3599	356988,3599	356988,3599
1.8.	Прочие расходы	2914546,485	2914546,485	2914546,485	2914546,485
Итого расходов	10529724,94	9052625,978	9944662,547	8467563,589
2.	Поступления
2.1.	Реализация жилых площадей	16250466,4	16250466,4	16250466,4	16250466,4
2.2.	Реализация нежилых площадей	147750	147750	147750	147750
2.3.	Реализация маш.-мест	1197000	1197000	1197000	1197000
Итого поступлений	17595216,4	17595216,4	17595216,4	17595216,4
3.	Стоимость земельного участка (ЧДД)	7065491,465	8542590,422	7650553,853	9127652,811

Из таблицы следует, что эффективными для инвестора являются все варианты осуществления проекта, т.к. стоимость земельного участка во всех случаях положительна. Вариант 4, когда расходы на социальные объекты и внешние инженерные сети осуществляются из местного бюджета, дает наибольшую стоимость земельного участка и является наиболее привлекательным для реализации.

Заключение

Данная курсовая работы была посвящена разработке проекта жилого района. Были проанализированы различные аспекты комплексного освоения территории. С юридической точки зрения была подобрана необходимая нормативно-правовая база, изучены Земельный и Градостроительный кодексы, СП 42.13330.2011, Постановления и Федеральные законы.

Благодаря Технико-экономическим исследованиям были получены данные объема жилого фонда, проектной численности населения, количества жилых объектов, общественных зданий, их метраж, уровень комфортности, показатели потребности в территориях различного назначения.

Провелся расчет стоимости жилищного строительства, строительства объектов культурно-бытового обслуживания, затрат на создание основных фондов объектов и сооружений коммунального хозяйства, обеспечивающих эксплуатацию жилых домов проектируемого микрорайона, стоимости малых архитектурных форм и озеленения.

Оценка эффективности разработанного проекта показала, что проект будет привлекательном для инвестирования только в случае проведения части СМР за счет государственного финансирования.

Таким образом, в заключение данной курсовой работы следует сделать вывод, что только комплексное изучение технических и экономических аспектов современного строительства и последующее применение полученных навыков, позволяет получить полноценный проект, который будет удовлетворять не только действующим на территории РФ нормативным актам, но постоянно повышающимся требованиям комфортности со стороны общества и собственников зданий.

Список использованных источников

1.     Государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС)

2.     Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ

3.     Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 1Э6-ФЗ

4.     Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря 2015 г. № КЦ/2015-12ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года”

5.     Постановление Правительства Московской области от 24.06.2014 № 491/20 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области»

6.     Положение о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования Солнечногорский муниципальный район Московской области

7.     Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны

8.     СНиП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Часть II – Москва 1991

9.     СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учётом комплексной застройки – М.: Госстрой СССР, 1989