Місце та функції Фонду державного майна в процессах регулювання операцій на ринку нерухомості

Тема

«Місце та функції Фонду державного майна в процесах

регулювання операцій на ринку нерухомості»

Вступ

Український ринок нерухомості досить багатогранний. Більшість громадян розглядають його лише як майданчик для здійснення купівлі-продажу існуючих квартир і будівель. Але нерухомість – справжній скарб, який може приносити доходи і підприємцям, і державі.

Нерухоме майно – це один із найважливіших засобів здійсненя підприємницької діяльності. Визначальним моментом у розвитку регулювання зазначених об^єктів став перехід від закріпленої у законодавстві виключної державної власності на них до визнання множинності форм власності, які захищаються законом в однаковій мірі.

Трансформація угод із нерухомим майном здійснювалась також шляхом розширення кола об^єктів нерухомості, що залучаються до цивільного обігу. Це спричинило видалення окремих видів правочинів. Так Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-ІІІ увів земельні ділянки у сферу цивільного обігу як об^єкти нерухомості, щодо яких можуть вчинятися різні види правочинів (купівлі-продажу, оренди, міни, дарування, іпотеки, спадкування тощо).

Розвиток ринку нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян – права приватної власності, права мати майно у власності: володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд. Цей ринок здатний вивести державу з кризи. Необхідно лише організувати і скоординувати дії щодо організації ринку нерухомості, забезпечити його стабільне динамічне функціонування.

приватизація оренда державний майно

1. Види операцій з нерухомістю

Виділення нерухомості з іншого майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв^язком нерухомості з земельними ділянками, але і тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значимі об^єкти. Нерухомість – це особливий об^єкт цивільно-правових угод. Вона володіє підвищеною економічною цінністю, так як призначена для тривалого користування і, як правило, має конструктивну складність, що вимагає великих витрат на підтримку її в належному стані. Досить складний процес передачі права власності на нерухомість обумовлює не дуже високий рівень її ліквідності як товару. Зазвичай нерухомість як товар є досить вартісною.

Велике практичне значення має з^ясування термінів “земельна ділянка”, “будівля”, “споруда” та інших, під якими розуміються об^єкти нерухомості.

В цивільно-правових, майнових відносинах земля як нерухомий об^єкт виступає в якості чітко визначеної земельної ділянки, оскільки їх об^єктом можуть бути лише індивідуально визначені речі.

Під будівлею розуміють індивідуально-визначений, архітектурно-будівельний об^єкт капітального типу, призначений для створення певних умов праці (виробничі корпуса цехів, склади, школи) чи для проживання людей (житлові будинки), до складу будівлі входять всі об^єкти її життєзабезпечення – підсобні приміщення в будинку капітального типу, придатне для постійного у ньому проживання і таке, що відповідає передбаченим законом санітарно-технічним вимогам.

Споруди – це об^єкти інженерно-будівельних інфраструктур, призначених для технічних функцій.

ЦК України відповідно до розподілу на нерухомі і рухомі оперує поняттям “речі”. Виходячи з визначення нерухомості в ЦК, інші види майна, зокрема майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону. Винятком є визнання нерухомістю, а точніше прирівняння до нерухомості такого складного майнового комплексу, як підприємство.

Серед договірних відносин першочергово слід назвати купівлю продаж, майновий найм, оренду, лізинг.

Залежно від того, що є предметом договору купівлі-продажу, договір може бути укладеним як в усній, так і в письмовій (простій чи нотаріальній) формі. Випадки, коли угода має бути укладена в письмовій формі або посвідчена в нотаріальному порядку, прямо зазначені в законі. При цьому договір купівлі-продажу, під час оформлення якого не додержано обов"язкової нотаріальної форми, якщо таку форму встановлено законом, вважається недійсним з моменту його укладення (ст.ст. 47, 48 та 59 Цивільного кодексу). За договором купівлі-продажу одна із сторін (продавець) зобов^язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов"язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином, при купівлі-продажу має місце оплатна угода, що відрізняє її від договору дарування. При цьому засобом платежу при укладенні договору купівлі-продажу можуть бути лише гроші, а не інше майно, що є ознакою договору міни.

Особливим правом володіння нерухомим майном є володіння нерухомістю за договором майнового найма (оренди).

У статті 759 Цивільного кодексу України дається традиційне визначення договору оренди, основною ознакою якого є передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) майна в тимчасове володіння і користування (чи тільки користування) за плату. Варто звернути увагу на те, що поняття оренди і майнового найму вживаються як тотожні, оскільки при будь-якій оренді має місце найм майна. Вживання то одного, то іншого терміну пов^язане в основному зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах.

2. Завдання Фонду державного майна України

Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, який здійснює визначені законом повноваження власника державного майна та реалізує державну політику у сфері управління та приватизації державного майна і виконує інші завдання та функції, визначені цим Законом. Фонд підзвітний та підконтрольний Верховній Раді України. Фонд у своїй діяльності керується Конституцією України, цим Законом, Цивільним та Господарським кодексами України, іншими законами України, постановами Верховної Ради України, нормативно-правовими актами, а також міжнародними договорами, згода на обов"язковість яких надана Верховною Радою України. Фонд державного майна України має право: видавати в межах своєї компетенції нормативні документи, обов"язкові до виконання органами виконавчої влади, іншими юридичними особами; контролювати їх виконання; проводити інвентаризацію загальнодержавного майна, а також здійснювати аудиторські перевірки ефективності його використання; затверджувати кошторис витрат із державного позабюджетного фонду приватизації в межах, установлених Державною програмою приватизації майна державних підприємств.

Основнi завдання Фонду полягають у наступному:

·  захист майнових прав України на її територiї та за кордоном;

·  здiйснення прав розпорядження майном державних пiдприємств у процесi їх приватизацiї, створення спiльних пiдприємств;

·  здiйснення повноважень щодо органiзацiї та проведення приватизацiї майна пiдприємств, яке перебуває у загальнодержавнiй власностi;

·  реалізація державної політики щодо управління об"єктами державної власності, зокрема у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, у тому числі корпоративними правами держави;

·  методичне забезпечення реалізації майнових прав держави, процесу приватизації, використання та оренди державного майна, придбання майна у державну власність;

·  державне регулювання у сфері оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

·  організація та проведення приватизації державного майна у встановленому порядку;

·  співробітництво з міжнародними організаціями з реалізації державної політики щодо об"єктів державної власності, зокрема у сфері приватизації державного майна та управління корпоративними правами держави;

·  формування і ведення Єдиного реєстру об"єктів державної власності;

·  контроль за виконанням договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації;

·  забезпечення повернення у державну власність майна, яке було відчужене з порушенням закону.

Фонд вiдповiдно до покладених на нього завдань:

·  змiнює у процесi приватизацiї органiзацiйно-правову форму пiдприємств, що перебувають у загальнодержавнiй власностi, шляхом перетворення їх у вiдкритi акцiонернi товариства;

·  продає майно, що перебуває у загальнодержавнiй власностi у процесi його приватизацiї, включаючи майно лiквiдованих пiдприємств i об"єктiв незавершеного будiвництва;

·  укладає угоди з посередниками щодо органiзацiї пiдготовки до приватизацiї та продажу об"єктiв приватизацiї;

·  видає лiцензiї посередникам;

·  вживає заходiв до залучення iноземних iнвесторiв до процесу приватизацiї;

·   бере участь у створеннi спiльних пiдприємств, до статутного фонду яких передається майно, що є загальнодержавною власнiстю;

·  представляє iнтереси України за кордоном з питань, що стосуються захисту майнових прав держави.

3. Функції Фонду державного майна України

Фонд відповідно до покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері державної економічної політики та державного управління:

·  представляє інтереси України з питань визнання прав і регулювання відносин власності та використання державного майна на міждержавному рівні, у тому числі в міжнародних організаціях;

·  бере участь у підготовці спільних проектів щодо фінансування міжнародними організаціями структурних перетворень в економіці держави, приватизації та післяприватизаційної підтримки підприємств;

·  бере участь у розробленні проектів міжнародних договорів із питань міждержавних майнових відносин;

·  налагоджує зв"язки з відповідними органами приватизації та управління майном інших держав, укладає з ними договори з питань співробітництва;

·  організовує оціночну діяльність та забезпечує реалізацію змісту і напрямів її державного регулювання відповідно до законодавства;

·  приймає рішення про подальше використання державного майна (крім матеріальних носіїв секретної інформації), що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації.

Фонд відповідно до покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері оренди та концесії державного майна:

1) здійснює методичне та методологічне забезпечення оренди державного майна;

2) виступає відповідно до закону орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є у державній власності, та здійснює контроль за надходженням до Державного бюджету України плати за оренду державного майна;

3) дає згоду на здачу в оренду цілісних майнових комплексів структурних одиниць та підрозділів державних підприємств та організацій;

4) проводить інвентаризацію та оцінку цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, що передаються в оренду Фондом, у тому числі нерухомого майна, а також майна, що не ввійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації);

5) веде реєстр договорів концесії державного майна;

6) здійснює контроль за виконанням умов договорів оренди державного майна.

Функції Фонду у сфері приватизації державного майна.

Фонд відповідно до покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері приватизації державного майна:

·  розробляє і подає Кабінетові Міністрів України проекти державних програм приватизації та контролює виконання державних програм приватизації;

·  щорічно складає і подає Кабінетові Міністрів України перелік об"єктів, що підлягають приватизації, для включення його до проекту Державного бюджету України на відповідний рік; складає і подає Кабінетові Міністрів України перелік об"єктів, що підлягають приватизації, для включення його до проектів середньострокових та довгострокових загальнодержавних програм;

·  разом з органами, уповноваженими управляти державним майном, складає переліки об"єктів права державної власності, що не підлягають приватизації;

·  організовує проведення передприватизаційної підготовки підприємств;

·   приймає рішення про приватизацію державного майна, включаючи приватизацію об"єктів незавершеного будівництва та законсервованих об"єктів, у тому числі про створення господарських товариств на базі майна об"єктів незавершеного будівництва та законсервованих об"єктів, що є у державній власності;

·   приймає рішення про зупинення (призупинення) приватизації державного майна, у тому числі про зняття об"єкта приватизації з продажу, а також вносить зміни до плану розміщення акцій відкритого акціонерного товариства у частині перенесення терміну їх розміщення;

·  організовує та контролює виконання робіт з інвентаризації та оцінки майна державних підприємств, що приватизуютьсят та повертаються у державну власність, у разі необхідності залучає органи державної влади до проведення інвентаризації майна;

·  створює комісії з приватизації, конкурсні комісії з продажу державного майна;

·  затверджує плани приватизації державного майна та плани розміщення акцій;

·  вживає разом з органами Антимонопольного комітету України заходів щодо запобігання монополізації товарних ринків у процесі приватизації та оренди державного майна;

·   продає державне майно в процесі його приватизації, у тому числі майно ліквідованих підприємств, об"єкти незавершеного будівництва;

·  здійснює у процесі приватизації реструктуризацію, в тому числі реорганізацію, державних підприємств;

·  укладає у процесі приватизації договори купівлі-продажу державного майна;

·  підтверджує право власності на державне майно, яке передається до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації;

·  здійснює контроль за додержанням законодавства з питань приватизації, виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна;

·   забезпечує інформування Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та населення про хід приватизації;

·   контролює та вживає заходів щодо своєчасного та повного надходження коштів від продажу об"єктів приватизації;

·  забезпечує контроль за діяльністю Фонду майна Автономної Республіки Крим, регіональних відділень, представництв та організацій Фонду;

·  виступає замовником оцінки майна, укладає договори на проведення оцінки майна та затверджує акти оцінки майна (висновки про вартість майна) у випадках, встановлених законом.

Систему органів Фонду становлять:

·  центральний апарат Фонду;

·  регіональні відділення;

·  Фонд майна Автономної Республіки Крим;

·  представництва.

Фонд, Фонд майна Автономної Республіки Крим, регіональні відділення та представництва становлять єдину систему державних органів приватизації та управління корпоративними правами держави в межах, визначених законом.

Висновок

Фонд державного майна України розробляє й подає Кабінету Міністрів України проекти державних програм приватизації, організовує та контролює їх виконання; змінює в процесі приватизації організаційно-правову форму підприємств, що перебувають у державній власності, шляхом перетворення їх на відкриті акціонерні товариства; здійснює повноваження власника щодо частки акцій акціонерних товариств, які не було реалізовано в процесі приватизації; продає майно, що перебуває в загальнодержавній власності, в процесі його приватизації, включаючи майно ліквідованих підприємств і об"єктів незавершеного будівництва; створює комісії по приватизації; видає ліцензії посередникам; вживає заходів щодо залучення іноземних інвесторів до процесу приватизації; виступає орендодавцем майна цілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, що є загальнодержавною власністю; дає дозвіл підприємствам, організаціям на передачу в оренду майнових комплексів їх структурних підрозділів.

Список використаних джерел

1.  Конституція України від 28 червня 1996 р. – К., 1996.

2.  Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 52, ст.377 )

3.  «Про Фонд державного майна України», затвердженого постановою Верховної Ради України від 7 липня 1992 р.

4.  Постанова ВР Про Тимчасове положення про Фонд державного майна України Відомості Верховної Ради (ВВР) 1992, N 39, ст. 581 Із змінами, внесеними згідно з Постановою ВР N 279/97-ВР від 21.05.97, ВВР, 1997, N 26, ст.179 )

5.  Ринок нерухомості / A.M. Асаул, В.І. Павлов, І.І. Пилипенко, Н.В. Павліха, І.В. Кривов"язюк: Навч. посібник, видання друге. - К.: Кондор, 2006. 336 с.

6.  Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. Економіка нерухомості: Підручник. – К.: Лібра, 2004. – 304с.

7.  Клименко О. “Речові права на нерухоме майно за законодавством України” // Право України № 9, 2004.